זהירות: מלכודת מס

הסוגיה הגדולה של קבוצות רכישה קשורה לענייני מיסוי. נושא המיסוי יכול לשנות את מבנה העסקה לאמור - האם קיים קשר ישיר בין בעל הקרקע לרוכשים, ולפיכך מדובר בעסקה אחת, או שמא מדובר בשתי עסקות נפרדות - הראשונה, בין בעלי הקרקע ליזמים, והשנייה בין היזמים לרוכשים.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מיסים

לשאלה זו משמעות מכרעת מבחינת דיני המס. שכן אם ייקבע שלפנינו שתי עסקאות נפרדות הרי שישנם שני אירועי מס שונים;

לצורך קביעה האם נחשב היזם לרוכש עצמאי או שמא הוא מהווה "צינור" להעברת המקרקעין נקבעו בפסיקה שני מבחנים עיקריים:
הראשון - מתיחס להיקף סמכותו וכוחו של היזם. ככל שליזם סמכויות נרחבות יותר בכל הקשור לפרויקט, הרי שהדבר מעיד על מעורבותו כבעלים של המקרקעין לכל דבר ועניין.
המבחן השני - דן בקביעת מהות העסקה ומתחקה אחר נטילת הסיכונים של היזם.

במקרה בו יראו רשויות המס ביזמים כבעלי זכויות בקרקע, יחויבו הם במס רכישה וכן בתשלום מע"מ. תשלומים אלה יגולגלו באופן מיידי על רוכשי הדירות בפרויקט.

יודגש, כי אחד הגורמים החשובים בכדאיות לעסקה בקבוצת רכישה הינו החיסכון הנובע מתשלום המע"מ בגין רכיב הקרקע.

עסקה אחת של מכירת דירת מגורים
בפסיקה נקבעו מספר מבחני עזר להכרעה מתי חוזים יחשבו לעסקה אחת של מכירת דירת מגורים. מבחנים אלה אינם מצטברים, אלא בבחינת עזר לבוחן:

• אופן הפרסום- אם הפרויקט הוצג כמכירת בניין גמור ולא מכירה של קרקע בלבד.
• קיומו של משרד מכירות באתר.
• חתימה על מערכת ההסכמים המלאה כתנאי למכירת קרקע.
• הקבלן ו/או מוכר הקרקע המקורי נוטלים על עצמם את נושא הליווי הפיננסי לפרויקט.
• הקבלן נושא בהוצאות שונות שמוטלות על בעלי הקרקע.
• הרוכש אינו יכול לרכוש את המגרש בלבד, מבלי להתקשר בחוזה להזמנת שירותי בנייה לדירת מגורים.
• לרוכש אין אפשרות לתכנן ולבנות את הבניין בעצמו, וחובה עליו לבנות אותו באמצעות הקבלן.
• רוכשי הקרקע חותמים על הסכמי רכישת הקרקע בזמנים שונים, מה שעשוי להצביע על כך שמדובר בעצם ברכישת דירות ולא ברכישת קרקע במשותף.
• תכנון הבנייה נעשה על-ידי בעל הקרקע או יזם לפני רכישת הקרקע על-ידי הרוכשים החדשים.
• היתרי הבנייה ניתנים על שם בעל הקרקע הקודם ו/או הקבלן או היזם.
• הקבלן ו/או בעל הקרקע מתחייבים כלפי רוכשי הדירות, בהתחייבויות הקבועות בחוק.
•  אם הרווח שמפיק הקבלן/היזם חורג בצורה משמעותית מרווח קבלני מקובל, הדבר מצביע על מכירת דירות גמורות.
• מוכר הקרקע ו/או היזם מחד, והגוף המספק את שירותי הבניה מאידך הם צדדים קשורים.
• כאשר המחיר שנקבע בגין המגרש או שירותי הבניה חורגים ממחיר השוק ולמעשה "השלמת המחיר" מתבצעת באמצעות רכיב אחר.

כשמבצעים עסקה - הן כרוכש בקבוצת רכישה והן כיזם - חשוב להכיר מבחנים אלו ולתכנן את ביצוע הפעולות מראש בכדי להימנע ממלכודת המס הקיימות.

*תחומי עיסוק המשרד: משפט מסחרי-אזרחי, מקרקעין ועסקאות נדל"ן
** טלפון: 03-6095595, דוא"ל: uzi@uzilaw.co.il