ליקויי בניה - מי יתקן?

- עודכן ביוני 2015 -

כאשר אתם קונים בית חדש אתם מצפים להיכנס לתוכו וליהנות ממנו. אין ספק, שהבית החדש מהווה שדרוג רציני לעומת דירתכם הקודמת והישנה, ואתם מחכים בכיליון עיניים ליום שבו לא תצטרכו להתעסק כל דקה בתיקונים, הזמנת בעלי מקצוע וכדומה, שלפעמים הם מחויבי המציאות כאשר מדובר בדירה ישנה ובבלאי נורמלי.

ואולם, ייתכן שתחכה לכם הפתעה לא נעימה. ייתכן שתיתקלו בבית החדש בליקויי בניה, אשר ישפיעו על הנכס החדש שקניתם, על חייכם בו ואף יורידו את ערכו.

לכן, לדברי עו"ד נאוה מורי, ממשרד הרצוג, מורי, ברם עו"ד, רצוי שרכישת הזכויות תהיה בליווי של עו"ד המבין בתחום, שיכלול בהסכם את ההוראות המתאימות, שאינן כלולות במפורש בחוק המכר (דירות). 


ליקויי בניה נפוצים

ליקויי בניה יכולים להופיע בכל חלק וחלק בבית, כך למשל: ברצפה, בחדרים השונים, בגג, במרתף, בקירות, במעקה, בעמודי התווך של המבנה ובמערכת החשמל.

ליקויי בניה הקשורים במים הם סוג נפוץ של ליקויי בניה בישראל ובעולם. מי מאיתנו לא נתקל בבעיות בצנרת? בנוסף, הליקוי יכול לבוא לידי ביטוי בדרך של חדירת מים לגג ונזילות מהקירות. מדובר בליקויים "לא סימפטיים" בלשון המעטה, שעלות התיקון שלהם גבוהה. חשוב לאתר ליקויים כאלו במהירות המירבית, כדי שניתן יהיה למנוע נזקים.

ליקוי בניה אחר, המהווה מעבר לאי נוחות רבה סכנה רצינית, הוא ליקוי במערכת החשמל. קצר במערכת החשמל יכול לגרום להתחשמלות או לשריפת הבית כולו. אם מגלים ליקוי במערכת החשמל בזמן, ניתן לתקן אותו ולמנוע את האסון.

פעמים רבות מתגלים בדירות ליקויים הקשורים בריקבון - עץ שנרקב, עובש על הקירות וכדומה. מדובר בליקויים לא אסתטיים, ומעבר לכך  הם מתפשטים במהירות. אם לא מטפלים, למשל, בעובש נקודתי על הקיר, תוך כמה זמן כל הקיר יכול להפוך למלא בעובש.

טיפול בליקויי בניה

חוק המכר (דירות) מתייחס לתקופת האחריות של הקבלן כלפי רכיבי הדירה וחלקיה, וקובע מהי אי התאמה שבגינה יחוב הקבלן כלפי הקונה. ע"פ החוק, אי התאמה היא כאשר המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

1. הדירה או כל דבר שבה שונים מהאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.

2. בתוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, אלא אם כן המוכר הוכיח שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.

3. במהלך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

4. התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה הדירה לא מתאימה ליעודה.

5. בנסיבות העניין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.

החוק מגדיר מהי "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת לחוק, שתחילתה בזמן העמדת הדירה לרשות הקונה. החוק מגדיר גם מהי תקופת האחריות של הקבלן - תקופה של שלוש שנים שמתחילה בתום תקופת הבדק. כך למשל, תקופת הבדק לגבי צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים היא שנתיים, תקופת הבדק לגבי סדקים בקירות ובתקרות היא חמש שנים ותקופת הבדק לגבי חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט היא שלוש שנים.

אם  התגלה ליקוי בניה ע"פ החוק - כלומר: התגלתה אי התאמה בדירה, הקונה יצטרך לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן אותה, והוא יצטרך לתקן אותה תוך זמן סביר.
אם המוכר לא יתקן את הליקוי כנדרש או לא יתקן אותו בכלל, הקונה יכול להגיש תביעה לביהמ"ש, ולבקש מביהמ"ש כי יורה למוכר לבצע את התיקונים או לשלם לו את עלותם.

ליקויי בנייה מחוץ לתקופת הבדק

עו"ד גיא הרשקוביץ מוסיף, כי ישנם מקרים חריגים בהם ליקויי בניה מחוץ לתקופת הבדק עדיין יחייבו את הקבלן כלפי הבעלים.
כך למשל, במקרה שבו התגלו ליקויי בניה שמקורם בעבודת בנייה שבוצעו ע"י הקבלן ברשלנות (כמו שימוש בחומרים שאינם מתאימים לביצוע עבודות בניה), ייתכן שהקבלן יהיה מחויב כלפי הבעלים גם אם עברה תקופת הבדק.

בנוסף יש לשים לב, כי במקרה שנרכשה דירה חדשה לא מקבלן (כלומר: דירה יד שנייה חדשה), אזי לקבלן אין חבות חוזית כלפי הרוכשים. (אם כי, ישנם מקרים בהם ביהמ"ש הכיר בחבות חוזית של קבלנים כלפי רוכשי דירה יד שנייה).
לכן, רצוי לקבוע בהסכם לרכישת הדירה, כי כל הזכויות של המוכר בדירה, ובכלל זה הזכות לתבוע את הקבלן בגין ליקויים בדירה, עוברות לרוכש.

טיפ: כמו כן, רצוי לבדוק פרויקטים אחרים שבוצעו ע"י הקבלן. בדרך זו יתאפשר לקבל הערכה כללית לאיכות הבניה של אותו קבלן ואם היא עומדת בסטנדרטים הנדרשים.


חוות דעת של מהנדס -שמאי


עו"ד נאוה מורי מוסיפה, כי יש רוכשים שטרם הכניסה מזמינים חוו"ד של מהנדס - שמאי, המפרטת את כל הליקויים הקיימים, ומצרפים לפרוטוקול המסירה של הדירה את חוות הדעת, כדי שבהמשך תהיה בידם ראיה באשר לליקויים הקיימים, ובהתאם לכך לאחריות לליקויים אלה.