3.7 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 6)
משכירים דירות באמצעות Airbnb? מדריך מיסים

בעלי דירות המשכירים דירות לתיירים או לישראלים באמצעות אתרי אינטרנט שונים כמו: airbnb.com ואחרים, חייבים לבחון את תחולת חוקי המס כמפורט להלן, ביחס להכנסותיהם. משכירי הדירות שלא יפעלו בהתאם לדיני המס, חשופים להליכים אזרחיים ופליליים. הבעיה קיימת גם ביחס לבעלי צימרים המשכירים אותם לתקופות קצרות.

השכרות באינטרנט 
תל אביב, לדוגמה, נחשבת לאחת הערים הפופולריות ביותר ב-Airbnb, עם מאות דירות וחדרים להשכרה. נכון לשנת 2015 רשומות באתר Airbnb יותר מ-13,000 דירות המוצעות להשכרה. לפי נתוני Airbnb, יותר מ-115 אלף תיירים לנו בישראל בדירות דרך האתר ב-2014 - גידול של 48% לעומת 2013.

רשות המסים חוקרת
התאחדות המלונות חוששת מאוד מהטרנד של השכרת דירות לתיירים, והיא פנתה לרשות המסים לפני כשנתיים בבקשה שתפעל לאכוף את חוקי המס גם על משכירי דירות לתיירים, כדי למנוע מאנשים שמשכירים את בתיהם באמצעות אתרי אינטרנט 'לגנוב' כביכול לבתי המלון את הלקוחות. במכתבם נאמר כך: "לנגד עינינו מתפתחת תעשיית אכסון המגלגלת מיליוני דולרים, ללא מיסוי כנדרש בחוק".

רשות המסים אינה אדישה למצב החדש שנוצר, והיא עוסקת בשנים האחרונות באיסוף מודיעיני, במסגרתו עובדי הרשות פונים, בין היתר, לחברות אחזקה וועדי בתים, ומבקשים את רשימות הדיירים המשכירים דירות. ננקטות גם פעולות נוספות במישור המודיעיני לאיתור משכירי דירות לטווח קצר או ארוך, לרבות סריקת נתונים באתרי אינטרנט והצלבתם עם נתונים אחרים. לעמדת רשות המסים, מדובר בהכנסה החייבת במס ככל הכנסה אחרת, וכן מדובר בעסק לכל דבר ועניין, המחייב פעולות שונות לרבות הגשת דו"ח שנתי.

שיעורי המס 
האם ניתן לנצל ביחס להשכרה לטווח קצר באמצעות רשת האינטרנט, את מסלולי המס המיוחדים הקיימים בחוק ביחס להכנסה מהשכרת דירה למגורים, הכוללים מסלול הפטור עד לתקרה חודשית של 5,070 שקלים (נכון לשנת 2015) ומסלול מס בשיעור מוגבל של 10%? רשות המסים סבורה כאמור שלא, שכן הכנסות מהשכרת דירות למגורים לתקופות קצרות מסווגות כהכנסות מעסק. 

אם אכן מקבלים את טענת הסיווג כעסק, הרי שאז אין פטורים או שיעורי מס נמוכים, ומשלמים שיעורי מס רגילים. בהקשר זה, סעיף 122 לפקודה מאפשר תשלום מס בשיעור 10% רק לגבי הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, וכל עוד ההכנסה מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק.

השאלה הנשאלת - מהו עסק?
הגדרת עסק בהתאם לפקודת מס הכנסה אינה פשוטה כלל, וקיימים פסקי דין רבים אשר קבעו מבחנים אשר מהם ניתן יהיה להסיק האם מדובר בהכנסה מעסק או מהכנסה פסיבית, כמו: מבחן התדירות, מבחן הארגון, מבחן המיומנות, ומבחן המימון. אחד המבחנים החשובים בהקשר זה הוא

מבחן התדירות. בהתאם למבחן זה, תדירות עסקאות גבוהה מצביעה על פעילות עסקית. מבחן חשוב אחר הוא מבחן הארגון או פעילות קבועה ונמשכת. בהתאם למבחן זה, קיומו של מנגנון, קיום מקום עסק, מערך רישומי ותיעוד מסודר, שיווק, לדוגמא באינטרנט, יש בהם כדי לחזק את הטענה כי מדובר בפעילות קבועה ונמשכת של עסק. לאור האמור, אם פעולות ההשכרה נעשות על בסיס קבוע, נעשות פעולות שיווק באינטרנט, וכן מבוצעות עבודות אחזקה וניקיון, הרי שיהיה קל יותר לקבוע כי מדובר בהכנסות מעסק. 

תחולת חוק מע"מ
סעיף 30(א)(8) לחוק מס ערך מוסף קובע, כי: "לינה של תייר בבית מלון ושירותים נוספים שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, הניתנים אגב לינה כאמור, היא עסקה שהמס עליה יהיה בשיעור אפס. "בית מלון", מוגדר בסעיף 1 לחוק מע"מ, "לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח או כיוצא באלה שבו מלינים בדרך כלל בתמורה לפחות חמישה אנשים." לאור האמור, אם הדירה מושכרת לתיירים, ככל הנראה, ניתן יהיה ליהנות משיעור מס אפס.

אם הדירה מושכרת לתייר, יחולו הוראת סעיף 30 (א) (3) לחוק מע"מ, תקנות 12 ו-12 ב' לתקנות מע"מ ושיעור המס יהיה אפס: "לינה של תייר בבית מלון ושירותים נוספים שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, הניתנים אגב לינה כאמור ". השירותים הניתנים אגב לינה כאמור לעיל, כוללים אספקת מזון ושתייה, שימוש בבריכת השחייה ושירותים נלווים לשירות זה.

סעיף 1 לחוק מע"מ מגדיר "בית מלון" באופן הבא – "לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח וכיוצא באלה שבו מלינים בדרך כלל בתמורה לפחות חמישה אנשים". השאלה האם השכרת דירות המבוצעות באמצעות אתרי אינטרנט חייבת במע"מ, תלויה בין היתר בשאלה האם ניתן להגדירן כ"בית מלון" בהתאם להגדרה כאמור.

אדם שהוא בעלים של עסק להשכרת חדרים שאינם בבחינת "בית מלון" לפי האמור, יהיה פטור מרישום כ"עוסק" ע"פ תקנה 1 לתקנות הרישום אם כל עסקאותיו הינן השכרה למגורים הפטורה ממס על פי סעיף 31 (1): " השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 10 שנים , למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון".

ביחס להשכרת דירות המבוצעות באמצעות אתרי אינטרנט, יש לבחון את תחולת הוראות חוק מע"מ כאמור, כולל פרשנות החוק בפסיקת בתי המשפט ובהוראות הביצוע, ואז להחליט בהתאם לרקע העובדתי, האם בכלל קיימת חובת רישום במע"מ, ואם כן קיימת, האם חלה חובת מע"מ בשיעור רגיל או בשיעור אפס. סוגיה זו אינה פשוטה ומחייבת היוועצות בעורכי דין מומחים בתחום המסים. 

השכרות בחו"ל
תושבי ישראל המשכירים דירות לטווח קצר בחו"ל, צריכים לבחון גם את תחולת דיני המס במדינה הרלוונטית. היות שבמקרים רבים קיימת גם חובת תשלום מס על ההכנסות בישראל, יש לבחון את הוראות הזיכוי הרלוונטיות כדי למנוע כפל מס. הוראות הזיכוי קיימות הן בפקודת מס הכנסה והן באמנות למניעת כפל מס. 

ישראלים אשר השכירו בעבר דירות בחו"ל ולא דיווחו על כך לרשות המסים, יכולים כיום לפנות בבקשה לגילוי מרצון כדי להסדיר את חובות המס, ולמנוע נקיטת הליכים פליליים. לאחרונה, רשות המסים האריכה את הנוהל לגילוי מרצון, ומומלץ להקדים ולהגיש את הבקשה לגילוי מרצון ללא דיחוי.

ניתן להגיש את הבקשה לגילוי מרצון אם עומדים בתנאי הסף, בין יתר התנאים. הדרישה לכך היא שהפנייה נעשתה בכנות ובתום לב, וכן כי במועד הפנייה לא נערכת בדיקה או חקירה ברשות המסים בעניינו של הפונה.

* נכתב על ידי ד"ר אבי נוב, עו"ד, מומחה לדיני מיסים ומיסוי בינלאומי

** הפרופיל של ד"ר אבי נוב, עו"ד, בגוגל פלוס