בניה לא בטוחה בישראל - הסכנות וההשלכות

התמוטטות החניון ברמת החייל, אשר אירעה לפני מספר ימים, אינה אירוע כה נפוץ. מדובר באירוע טראגי, וחשוב כי יחוקקו חוקים נוקשים, אשר יובילו להעמדה מהירה לדין של האחראים ולענישה הולמת. עם זאת, יצוין כי ישנם ליקויי בנייה נפוצים יותר. האירוע הנ"ל שקרה אינו עניין שבשגרה.

מהו ליקוי בניה?

על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, לקויי בניה הם אי התאמה בין מה שמצוין במפרטים השונים, בתקן הרשמי, בתוכנית ההיתר, בתוכניות הקונסטרוקטור או בתקנות התכנון והבניה, לבין מה שנעשה בפועל: "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה, או קונה המשנה, אם הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה".

אילו סוגי ליקויי בניה קיימים?

את ליקויי הבניה ניתן לחלק לשני סוגים עיקריים: ליקויים במבנה השלד ובקונסטרוקציה וליקויים "שטחיים".ליקויים בשלד הם החמורים והמסוכנים ביותר. כל קבלן/יזם מחויב לעמוד בכל התקנים ולפעול במדויק לפי תוכניות האדריכל שאושרו ברשויות השונות. כל סטייה עלולה לפגוע ביסודות ולגרום להתמוטטותו של המבנה או של חלק ממנו. כך למשל, קריסת המרפסות בחדרה נגרמה כתוצאה מכך שהשתמשו בכמות ברזל פחותה מזו שצוינה בתוכניות. 
ליקויים שטחיים הם כל אותם ליקויים שלא בהכרח מסכנים חיים, אבל פוגמים בערכו של הנכס, בשלמותו, במראהו, בהנאת המשתמשים בו ובאיכותו. 

מהם הליקויים הנפוצים ביותר?

הליקויים השטחיים מהווים את הרוב הגדול של הליקויים, בייחוד בבניה החדשה. ליקויי הבניה השטחיים הנפוצים ביותר הם ליקויי איטום ורטיבות. ליקויים נפוצים נוספים הם ליקויי אינסטלציה, טיח וסדקים, שיפועים וריצוף, חשמל, ביוב, דלתות, דרכי גישה ועוד. 
רוב הליקויים האלו אמנם אינם מסכני חיים, אולם הם מפריעים להתנהלות היומיומית התקינה, פוגמים באיכות החיים ולא פעם, גם עלולים לגרום לבעיות בריאותיות שונות (רטיבות מתמשכת למשל).

מהם הגורמים לליקויי הבניה?

הגורם הראשי והמרכזי לכל ליקויי הבניה, הוא הניסיון של היזם/ הקבלן לחסוך כסף!

שוק הנדל"ן בוער וקל מאוד יחסית למכור דירות "על הנייר". מרגע שנרכשו הדירות, רוב הקבלנים יחפשו להוזיל את עלויות הבניה בכל דרך אפשרית - הן בהעדפת מוצרים זולים (מרצפות, דלתות וכו') והן בהעסקת כוח אדם זול, שלרוב מתמחה במספר תחומים ולא מתמקצע בתחום אחד. התוצאה המתקבלת היא בניה שלא עומדת בתקנים, הרכבה של דברים באופן שגוי שאינו תואם לתוכניות, יצירת שיפועי ריצוף לא מדויקים ואפילו בניה לא נגישה (של חניונים למשל). הנתונים הסטטיסטיים מצביעים על כך שב-98% מהדירות החדשות שנמסרו לרוכשים, נמצאו ליקויי בניה שונים.  

גם לאחר תום הבניה, כשקבלן נדרש לתקן פגם או ליקוי שהתגלה, הוא ישלח לרוב בעלי מקצוע זולים שיטפלו בבעיה באופן שטחי ומהיר, לא באופן יסודי שימנע את הישנותה בעתיד. כך למשל, במקרה של רטיבות בתקרה שמקורה אצל השכן מלמעלה, צריך לפרק את הריצוף, לאטום מחדש בהתאם לתקן ולבצע בדיקת הצפה. בפועל, רוב השיפוצניקים שיישלחו על ידי הקבלן יתקנו באופן נקודתי את מקור הדליפה, לא יבצעו תיקון יסודי ולכן תחזור הבעיה על עצמה. 

על מי מוטלת האחריות על ליקויי הבניה?

חוק המכר קובע שהקבלן הוא האחראי לטיב הבניה ולטיפול בליקויים שהתגלו, תוך שהוא מפרט את מספר שנות האחריות לכל אחד מהתחומים.

על מי יש להטיל את האחריות לאירוע קריסת החניון ברמת החייל?

ראשית יצוין, כי מי שגורם לנזק כזה, מבצע עבירה פלילית, ויש להחמיר עימו בענישה.
שנית, לעניין האחראים למקרה שאירע - המתכננים - האדריכלים נושאים באחריות, גם נותני הרישוי מטעם עירית ת"א וגם המבצעים- קבלני הביצוע. 
מן הראוי לציין, כי המקרה היה יכול להגמר באסון אף גדול יותר ובהרבה, אילו החניון היה נפתח לקהל הרחב, כפי שתוכנן לעשות בעוד מספר שבועות.

מתי ליקוי בניה נחשב עבירה על החוק?

באופן כללי, הקבלן צריך לפעול בדיוק על פי תוכניות הקונסטרוקטור המאושרות וכל סטיה מהן אינה חוקית. 
עבירת בטיחות חמורה היא כל חריגה של הקבלן מעבר למקדם הבטיחות שקבע הקונסטרוקטור. 

כדי למגר את תופעת הבניה הלקויה, שהולכת ומתרחבת, יש בראש ובראשונה, להגביר את הפיקוח על הבניה ולפתור את בעיית המפקחים מטעם הקבלן, שבאופן טבעי אינם יכולים להיות אובייקטיביים לחלוטין. במקביל יש לזרז את ההליכים בבתי המשפט ולהחמיר את הענישה

מהי מדיניות הענישה בישראל?

בכל הקשור לליקויי בניה, הענישה בארץ קלה מידי ולא מרתיעה. ההתייחסות הציבורית והזכרון הקצר בהחלט בעייתיים. אסון ורסאי נשכח לו, גם גינדי ופרשת המרפסות חלפו עברו להם. 
מעט מאוד מהמקרים מגיעים לבתי המשפט ורובם מטושטשים על ידי הקבלן. ההליך המשפטי לוקח זמן רב, וקונים רבים מתקשים לעמוד בו כלכלית (תשלום לעו"ד, שמאי, מהנדס, הפסד ימי עבודה וכו'), בפרט שאין הם יודעים מה תהיה החלטת השופט, שבדרך כלל מתבטאת בפיצוי כספי, או בכפייה על הקבלן לתקן את הליקויים שנמצאו.
כדי למגר את תופעת הבניה הלקויה, שהולכת ומתרחבת, יש בראש ובראשונה, להגביר את הפיקוח על הבניה ולפתור את בעיית המפקחים מטעם הקבלן, שבאופן טבעי אינם יכולים להיות אובייקטיביים לחלוטין. במקביל יש לזרז את ההליכים בבתי המשפט ולהחמיר את הענישה.

כיצד ניתן להימנע מליקויי בניה?

אין דרך אחת וחד משמעית להימנע מרכישת בית עם ליקויי בניה, אך ישנן דרכים לצמצם את הסיכון:
רכישת בית חדש לפני קבלת היתר בניה - בכל חוזה מכירה של נכס, טרם קבלת היתר בניה, הקבלן מכניס הערה המציינת שהמפרט נתון לשינויים בהתאם למה שיתחייב. חשוב שרוכשי הדירות ישמרו כל הזמן על האופציה לצאת מהעסקה וידרשו שיידעו אותם בכל שינוי, כמצוין בחוק. 

רכישת בית חדש לאחר קבלת היתר בניה - למרות הקושי, חשוב להיות עם היד על הדופק, להגיע מידי פעם לאתר הבניה, לראות מה קורה ולעקוב אחר ההתנהלות.

רכישת דירה יד שנייה - מומלץ להיעזר במהנדס או בשמאי מקרקעין, שיבקרו בדירה ויבדקו אם קיימים בה ליקויים מהותיים. בחורף הליקויים בולטים יותר, ולכן אם מתאפשר הדבר, עדיף לבדוק את הדירה בעונה זו. 

בנוסף, מומלץ מאוד לקבל ייעוץ משפטי לצורך קבלת הצהרה מבעלי הנכס הנוכחיים על כך שלא היו מוקדי רטיבות, או על כך שהיו מוקדי רטיבות והם תוקנו. חובת הגילוי הנאות מחייבת אותם להצהיר אמת ואם לא עשו כן, הרי שזה יכול לשמש כנגדם בבית המשפט.

* השתתפה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת משפטי