בית משותף - מהו חוק המקרקעין? על עקרונות ויחסים בין שכנים בבניין

כיום, כאשר רוב הבנייה הינה בנייה רוויה והבתים אשר מוקמים הינם בתים משותפים, חשוב לדעת כיצד להתנהל נכון וחכם מול כל הדיירים בבית המשותף. בעלי הדירות בבית משותף מוכרחים לנהל את חייהם המשותפים בצורה תקינה, והדבר לא תמיד פשוט מאחר שתמיד ישנה מחלוקת כזו או אחרת בעניינים שונים.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין

למציאת עו"ד מקרקעין ונדל"ן באינדקס משפטי

בכתבה זו נסביר מהו בית משותף על פי החוק, ונפרט כמה נקודות חשובות כגון: שינויים ברכוש המשותף, התקנון וועד הבית:

מהו בית משותף?

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר מהו "בית משותף".

"בית משותף" – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
פנקס הבתים המשותפים הינו מרשם המנוהל על-פי חוק. הפנקס מנוהל על-ידי רשם הבתים המשותפים – שהינו גוף הפועל במסגרת מרשם המקרקעין במשרד המשפטים.
תפקידו של גוף זה, בין היתר, הינו לבצע רישום של כל הבתים המשותפים, לתעד את אופן חלוקת הבית המשותף, הרכב הבית המשותף וכיוצ"ב.

הרישום בפנקס הבתים המשותפים הינו הרישום היחיד שקובע לעניין זכויות בעלי הדירות בבית המשותף.

בית משותף מורכב מ – 2 שטחים:

1. שטחי המגורים – בהם מצויות הדירות בבית המשותף.

2. הרכוש המשותף –כל יתר השטחים, להוציא את שטחי הדירות. לדוגמא: חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, הקירות החיצוניים, מתקני הסקה, גגות וכיוצ"ב.
בבית משותף לכל אחד מבעלי הדירות יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, כלומר: יש לו זכות בחלק מסך הרכוש המשותף, אולם לא בחלק מתוכו (לדוגמא: אין לבעל דירה חלק במעלית, בתקרה וכיוצ"ב).

שינויים בבית המשותף:

בשנת 1995 התקבל תיקון מספר 18 בחוק המקרקעין, שעניינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. מטרת התיקון היא לפתור את בעיית צפיפות המגורים באמצעות הרחבת דירות קיימות.
כיום, ניתן להקצות רכוש משותף וזכויות בנייה השייכות לכל בעלי הדירות לבעל דירה כדי שירחיב את דירתו. ניתן לעשות זאת בהחלטה של בעלי 3/4 מהדירות, אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

הרחבת דירה תיחשב הגדלה של שטח דירה קיימת, שניתן לקבל לגביה היתר בנייה לפי תוכנית בת תוקף. במידה שלא מתאפשרת הרחבת כל הדירות, ישלמו בעלי הדירות שניתן להרחיבן תשלומי איזון לבעלי הדירות שלגביהן אין אפשרות כזו.

מאז התקבל התיקון, ניתנו לגביו החלטות שיפוטיות, של בתי המשפט ומפקחים. כך לדוגמא: בניית מחסן ברכוש המשותף והצמדתו לדירה, יכולה להיחשב הרחבת דירה. לגבי מרפסת נפסק, כי בנייתה היא בגדר הרחבה. גם בנייה על הגג יכולה להיחשב כהרחבה.

המקרים הם מגוונים ורבים, ויש לבחון כל מקרה לגופו של עניין.

באשר להרחבת דירה – אם לבית משותף נרשם תקנון מוסכם הקובע הסדר אחר, אזי הוא גובר על הוראות התיקון.

התקנון:

חוק המקרקעין קובע בסעיף 61 , כי בית משותף יתנהל על-פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.
התקנון הוא מסמך מחייב אשר כולל הוראות לגבי מינוי ועד הבית, ניהול אסיפות דיירים, ביצוע תיקונים, השתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הבית, ניהול חשבון הבנק ונושאים נוספים.

לפני רכישת דירה בבית משותף מומלץ לבדוק אם נרשם תקנון מיוחד לאותו בית. יש לבדוק האם קיים תקנון מוסכם, שזהו תקנון שבעלי הדירות ערכו וקבעו את הוראותיו לפי צרכיהם בהסכמה, או שמדובר בתקנון המצוי- תקנון אשר יבוא לידי ביטוי במקרה בו בעלי הדירות לא קבעו תקנון משותף או מוסכם לבית.

התקנון המצוי מנוסח כתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, והוא קובע את ההוראות אשר יש להחיל בין בעלי הדירות בנושאים שונים, לדוגמא: אסיפה כללית רגילה, שינויים ותיקונים בדירה, הזכות לתבוע תיקונים, חשבונות, עבודות לבדק הרכוש, נציגות הבית המשותף וכיוצ"ב.

ועד הבית:

נציגות זו, או במילים אחרות ועד הבית, פועל על-פי הוראות התקנון של הבית המשותף.
ועד הבית מייצג את בעלי הדירות כלפי חוץ, מטפל בתחזוקה ובניהול הבית המשותף לרווחת הדיירים ומיישב מחלוקות המתגלעות בין בעלי הדירות.

ועד הבית משמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והוא זכאי להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

כאשר מתגלעות מחלוקות בין הדיירים בבית משותף לרוב הן מיושבות בדרכי נועם ושלום, אך במקרים בהם לא ניתן ליישב מחלוקות בין בעלי הדירות, יפנו הצדדים למפקח על הבתים המשותפים. גוף זה מהווה ערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין, והמפקח הינו במעמד של שופט בבית-משפט שלום.

לציין, כי מומלץ להיעזר באגודה לתרבות הדיור. האגודה היא גוף וולנטארי אשר בין מטרותיה החדרת המודעות ודרכי פעולה לשמירה על הרכוש המשותף, טיפוח החיים בבית המשותף וניהול תקין של ענייניו.

כמו כן מומלץ להיעזר בשרותיו של איש מקצוע (עורך דין או שמאי מקרקעין) שיסייע בניהול הבית המשותף ובדרך ההתקשרות בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לגורמי חוץ כגון: העירייה, נותני שירותים וכד'.

* האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.
** עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין (מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל)