לפני לקיחת משכנתא – עם מי כדאי להתייעץ?

יעל ואבי, נשואים פלוס, מבקשים למכור את דירתם ששוויה כ 1.1- מיליון שקלים. השניים מצאו דירת חלומות במחיר אטרקטיבי של 1.4 מיליון שקלים, שזקוקה לשיפוץ בהיקף של 100 אלף שקלים.

העסקה היא מציאה, ולכן אין להם זמן להמתין עד שדירתם תימכר. הזוג ניצב בפני מציאות לא פשוטה - ההון העצמי הנזיל שלהם קטן וברצונם לממן את הדירה החדשה מכספי המכירה, בתוספת משכנתא קטנה. כדי לרכוש את הדירה החדשה עליהם לשלם במעמד חתימת החוזה 15% ממחיר הדירה( 210 אלף שקלים), שהם מעבר להון העצמי שברשותם. המשא ומתן על מכירת הדירה תקוע, כי הקונים, שמודעים לכך שהשניים לחוצים למכור, מציעים מחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק.

יועץ המשכנתאות והפיננסים אליו פנו הגדיר מטרת על: למצוא פתרון אופטימלי שיאפשר להם להיות בעלים של שתי הדירות לתקופת ביניים, כך שלא יאלצו למכור את דירתם במחיר הפסד, או להתמודד עם החזר חודשי גבוה מידי של משכנתא. כדי להשיג ריבית אופטימלית, יש לקחת משכנתא כנגד הדירה החדשה בשיעור של עד 60% משוויה. לפיכך, עליהם לגייס הון עצמי בשיעור של 40% הנוספים.

4 שלבים לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא

כדי לא לאבד את העסקה, העבירו בני הזוג את החוזה לעורך דין שביקש שבעה ימי בלעדיות במשא ומתן כדי לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות מקדימות, כנהוג בעסקאות מכר. בזמן זה השיג היועץ עבורם מהבנק אישור עקרוני למשכנתא - הלוואה כנגד דירתם הנוכחית - אשר תשמש להם כהון עצמי לרכישת הדירה החדשה.

לאחר קבלת האישור העקרוני הופעלו ארבעה שלבים:

1• גיוס הון עצמי ראשוני של 15% , לתשלום הראשון. למימון סכום זה ניתן לקחת הלוואת גישור ב grace מלא על ההחזר (כדי לדחות התשלום עד לקבלת יתרת כספי המכירה), כשהדירה הישנה משמשת כבטוחה להלוואה.
בדיווח לרשויות המס, מתחייב הזוג למכור את דירתו הנוכחית בתוך שנתיים מקניית הדירה החדשה, כדי לקבל פטור מתשלום מס רכישה.

2• האישור העקרוני מכסה את התשלום השני עבור הדירה החדשה. במידה והדירה הישנה נמכרה בשלב זה, מחזירים את הלוואת הגישור, ומשלמים את התשלום השני.

3• בין אם הדירה נמכרה ובין אם לאו, שולמו עבור הדירה החדשה 40% משוויה, והיתרה תשולם באמצעות משכנתא כנגד הדירה החדשה, בשיעור של 60% משוויה. כחלק משיתוף הפעולה, עוה"ד, שנמצא בקשר ישיר מול היועץ, דואג שקצב התשלומים שייקבע יהיה מותאם לתכנית המימונית.

4• עם קבלת המשכנתא, שילם הזוג עבור הדירה החדשה וקיבל חזקה, אך הדירה זקוקה לשיפוץ. הם המשיכו להתגורר בדירה שלהם, ולצורך השיפוץ קחו הלוואת גישור של 100 אלף שקלים כנגד הדירה החדשה, שוב, ב- .grace

עם סיום תהליך מכירת הדירה הישנה, סולקה הלוואת הגישור ונותר בידי בני הזוג הון עצמי עודף (כתוצאה מההפרש שבין כספי המכירה וכספי המשכנתא לבין עלות הרכישה, השיפוץ והוצאות העסקה), של כ- 300 אלף שקלים אותם יוכלו להשקיע בחסכון, או לצמצם את היקף המשכנתא.

עוד בנושא:

זיכרון דברים - כיצד לנסח אותו בצורה הטובה ביותר?

קניית דירה - מה נחוץ לכם לדעת?

 

* הדס קריספין-לוין, עו"ד: דוא"ל: hadas@crispi-law.co.il 
* שחר כרמון - מנכ"ל חברת פריים דוא"ל: info@primeinv.co.il