התחדשות עירונית תופסת תאוצה בערי ישראל, ובמיוחד באזור מרכז הארץ. מנועים רבי עוצמה דוחפים את תחום ההתחדשות העירונית בערוץ של פינוי-בינוי, והסיבות לכך רבות: הקרקעות הפנויות לבנייה באזורים העירוניים הולכות ואוזלות, הבניינים מתיישנים והופכים פחות נוחים לשימוש ולעתים אף מסוכנים, כפי שראינו בקריסת הבניין בחולון רק לאחרונה.
גם שינויי חקיקה נותנים רוח גבית לתנופת פרויקטים של פינוי-בינוי. למשל, ההחלטה להורדת שיעור הסכמת הדיירים מ-80% ל-66% שעברה בקריאה ראשונה ובוועדות הכנסת וצפויה לעבור את הקריאה השנייה והשלישית בקרוב. המשמעות היא שיותר ויותר חוזי פינוי-בינוי צפויים להיחתם בשנים הקרובות.
לצד ההזדמנות לבעלי הדירות לשדרג את רת החיים ללא כל השקעה מצידם בפרויקט פינוי-בינוי, טעויות בחוזה מול היזם והתעלמות מאספקטים קריטיים בו עלולות לפגוע בזכויות הדיירים
הרצון גדול אך החשש עוד יותר
בעלי דירות בבניינים רבים שוקלים להתקשר בחוזה פינוי-בינוי עם יזמים, אך הלבטים רבים. החל מהיקף התמורה שיקבלו, שיעור דמי השכירות לאחר פינוי הנכס, היבטי המס וכיוצא באלה. ברוב המקרים, חששות בעלי הדירות הם הסיבה העיקרית המונעת את הנעת התהליך, אך התעמקות במספר דקויות משפטיות ומסחריות שצריכות להיכלל בחוזה פינוי-בינוי עשויה להפחית את החשש באופן משמעותי.
עבור דיירים בבניין ישן, פינוי-בינוי הוא הזדמנות מצויינת: שדרוג רמת החיים והמצב הכלכלי ללא כל השקעה מצידם ב"עסקת נטו", שבה הקבלן נושא בכל העלויות. אולם, לצד ההזדמנות, טעויות בחוזה והתעלמות מאספקטים קריטיים בו עלולות לפגוע בזכויות הדיירים.
קיראו עוד בנושא >>> פיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן
כך למשל, פנה למשרדי אדם מבוגר המתגורר בעיר רמת גן, שחתם לפני מספר שנים על הסכם פינוי-בינוי, בבניין שמאוכלס רובו ככולו בדיירים מבוגרים מאוד. היזם ניצל זאת והמליץ להם על עורך דין בעל היכרות עימו, שלא ביצע את התיקונים הנדרשים בהסכם ולא הגן על הדיירים בצורה מיטבית. היזם הכניס בהסכם אפשרות לדחות את מועד המסירה כמעט מכל סיבה אפשרית, וצמצם כמעט לחלוטין את האפשרות לקבלת פיצוי, הן לגבי איחור במסירה והן לגבי ליקויי בנייה.
לאור היעדר ערבויות מספקות להבטחת העמידה בהסכם, עמדו הדיירים בפני שוקת שבורה ולמעשה נאלצו לקבל בלית ברירה את הגזירות הרבות שהטיל עליהם היזם. מעבר לאיחור, נמסרו הדירות במצב מחפיר, ללא חניות ומחסנים (תמורה שלא סוכמה מלכתחילה). במאמץ רב ולאחר הגשת תביעה באמצעות משרדנו, בכפוף לתנאים המקפחים הרבים בהסכם, קיבל הלקוח בהליך בוררות פיצוי בשיעור של עשרות אלפי שקלים.
לא מבצעים פרויקט פינוי-בינוי ללא בנק מלווה שינפיק ערבויות בנקאיות המבטיחות פיצוי בשיעור הדירה החדשה, דמי השכירות ותקופת הבדק
לפני פינוי-בינוי: הדברים שהכי חשוב לדעת
קבלת מספר הצעות מיזמים שונים היא חשובה והיא יוצרת תחרות לגבי היקף התמורות שיקבלו הדיירים, למשל היקף השטח העיקרי, גודל המרפסת, גודל המחסן, חניות ומיקומן, קפיצה בקומות וכיוצא בזאת.
חשוב לזכור: לא מבצעים פרויקט פינוי-בינוי ללא בנק מלווה שינפיק ערבויות בנקאיות המבטיחות פיצוי בשיעור הדירה החדשה, דמי השכירות ותקופת הבדק. אפשר גם להתנות העמדת ערבויות להבטחת תשלומי המס והתחייבויות נוספות. הנושא בהחלט פתוח למשא ומתן בין הצדדים.
המועדים להתגבשות הסכם מחייב בין הצדדים חייבים להיות ברורים ולא מנוסחים בעמימות. הדיירים צריכים לדעת מה הן אותן נקודות יציאה, כלומר התרחישים שבהם יש להם זכות לבטל את החוזה עם היזם. כמו כן, חובה לגבש לוח זמנים ברור לתהליך ובמיוחד לסיום העבודות ולקבלת הדירות החדשות, וכן סעיפים ברורים המתייחסים למקרה של איחור מצד היזם.
קיראו עוד בנושא >>> הסכם עם קבלן ביצוע: כל מה שחשוב לדעת
יש להתעקש כי היזם יצהיר בחוזה על טיב הבנייה ויכלול התחייבות לביצוע הפרויקט בידי קבלנים בעלי סיווג מתאים ובנייה לפי תקנים ישראליים. חשוב שגם המפקח והמודד לא יהיו מטעם היזם או הבנק המלווה בלבד, אלא כזה שהתקבל גם לפי הסכמת הדיירים.
חשוב להיות מיוצגים על ידי עורך דין מומחה לתחום וחשוב שיהיה מטעם הדיירים על מנת למנוע ניגוד עניינים שעלולים להתגלגל בעתיד להפסד תמורה
הסעיף הכי חשוב - התמורה
בחוזה חשוב שיהיה ברור לחלוטין מה הן התמורות שיקבלו בעלי הדירות. מה יהיה השטח העיקרי? מה יהיה גודל המרפסת? האם יתקבל מחסן? האם תתקבלי חניה ומאיזה סוג? בכמה קומות יעלה כל דייר? מה יהיה מפרט הדירה (סוגי ריצוף, הכנה למזגנים, מטבח וכדומה) ואיזה פיתוח סביבתי יבצע היזם?
בסופו של יום, בעלי דירות נכנסים לתהליך פינוי-בינוי על מנת לקבל תמורה טובה לדירתם, ולכן זהו הנושא המעניין ביותר. מלבד כל האמור כאן, יש עוד המון פרטים שיש לשים לה אליהם (לגבי שיפור התמורות ולגבי שאר סעיפי החוזה) ולכן חשוב להיות מיוצגים על ידי עורך דין מומחה לתחום וחשוב שיהיה מטעם הדיירים על מנת למנוע ניגוד עניינים שעלולים להתגלגל בעתיד להפסד תמורה או חלילה לתביעות.
