open the search panel
close the search panel חפש

עורכי דין לפי תחום

    פורומים

      לדעת יותר - מדריכים משפטיים

        משרדי עורכי דין

          פיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן

          קניתם דירה חדשה והקבלן מאחר במסירה? דעו כי החוק לטובתכם וכי בית המשפט נוטה לפסוק פיצויים גבוהים למי שדירתם נמסרה באיחור. מדריך זכויות

          פורסם בתאריך 22.07.2018 דירה מקבלן חוק המכר (דירות) רכישת דירה
          פיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן

          רוכשי דירה חדשה מתכננים את כל חייהם בהתאם למועד שנקבע מראש עם הקבלן למסירת הדירה: הם מפנים דירה ישנה, דואגים להכנסת הילדים למוסדות לימוד חדשים; לעיתים אף עוברים למקום עבודה חדש וכו'. כל איחור במסירה, מעבר למה שהוגדר מראש בחוזה מכירת הדירה - גורם לעוגמת נפש ואף לנזק ממוני לרוכשים ולמשפחתם.

          על אף שבאופן מסורתי בתי המשפט בישראל פוסקים פיצוים נמוכים בגין עוגמת נפש, מדובר ברכיב נוסף שמצטרף ליתר הפיצויים המבוקשים בכתב התביעה

          מה קורה עם משפחה הנאלצת לגור בדירה זמנית, בעקבות האיחור במסירה?

          העיכוב גורם למצבים בלתי נעימים. 

          כך, למשל: משפחה בת 6 נפשות (עם ילדים קטנים) מצאה עצמה מתגוררת בשכירות בדירת חדר וחצי (!) לאורך תקופה ארוכה, משום שהתקשתה למצוא דירה זמנית מתאימה. 

          במקרה זה, הבת הגדולה עברה להתגורר אצל חברות, כדי שתוכל להתכונן כראוי לבחינות הבגרות. על אף שבאופן מסורתי בתי המשפט בישראל פוסקים פיצוים נמוכים בגין עוגמת נפש, מדובר ברכיב נוסף שמצטרף ליתר הפיצויים המבוקשים בכתב התביעה. 

          פעמים רבות, רוכשי דירות, שנגרמו להם נזקים, אינם מודעים להוראות חוק המכר (דירות) המספק הגנות ברורות לרוכשים שדירתם נמסרה באיחור

          מדוע חלק מרוכשי הדירות אינם פונים לבית המשפט, על אף הנזקים שנגרמו להם?

          רוכשים רבים חוששים לפנות לערכאות: הם חוששים להתמודד עם הקבלן - גוף חזק, עם יכולות כספיות עם "סוללת עורכי דין". פעמים רבות, רוכשים אלה אינם מודעים להוראות חוק המכר (דירות) המספק הגנות ברורות לרוכשים שדירתם נמסרה באיחור. מעבר לחוק, קיימת פסיקה עקבית של בתי המשפט לטובת הרוכשים, של כל הערכאות הדנות בתיקים מסוג זה.

          בכל הנוגע למסירת הדירה, החוק קובע כי חייב להיות מועד חוזי מוגדר (ספציפי) - למסירת הדירה; וכי אם הקבלן אינו עומד במועד שנקבע - עליו לפצות את הרוכש

          מה הן ההגנות שמעניק החוק למי שדירתו נמסרה באיחור? 

          חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, המסדיר את נושא רכישת דירות מקבלנים, קובע שורת הוראות שמטרתן להגן באופן כללי על רוכשי הדירות. נקודת המוצא של החוק היא כי החוזים שעורכים הקבלנים פועלים לטובתם - ועשויים לפגוע בזכויות הרוכשים.

          בכל הנוגע למסירת הדירה, החוק קובע כי חייב להיות מועד חוזי מוגדר (ספציפי) - למסירת הדירה; וכי אם הקבלן אינו עומד במועד שנקבע - עליו לפצות את הרוכש. גובה הפיצוי עומד על שכר דירה בסך חודש וחצי עבור כל חודש באיחור במסירה, ב-8 חודשים הראשונים לאיחור. לאחר מכן, הפיצוי עומד על 1.25 חודש שכר דירה - עבור כל חודש איחור. 

          שיעור הפיצוי אמור לשמש ככיסוי הוצאות הרוכשים בגין שכירות דירה דומה, הובלה ואחסנה, עגמת הנפש וכיוצ"ב, עד למסירת הדירה החדשה מהקבלן.

          חוק המכר (דירות) מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה עד 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה, מבלי שיידרש בתשלום פיצוי. "תקופת הגרייס"

          האם כל איחור מזכה בפיצוי? 

          התשובה שלילית. יש לדעת כי חוק המכר (דירות) מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה עד 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה, מבלי שיידרש בתשלום פיצוי. "תקופת הגרייס".

          עם זאת, לאחר 60 יום - הקבלן מחויב לפצות את הרוכש רטרואקטיבית, כלומר מהמועד החוזי ואילך הכוללת גם את תקופת 60 הימים הראשונים המותרת בחוק). 

          ביהמ"ש העליון קבע, כי "היות שמועד המסירה הוא קריטי עבור רוכש הדירה, יש לכלול תנייה מפורשת ולוודא שמועד המסירה ברור ושקוף במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו"

          מה קובעת הפסיקה בנושא?

          בית המשפט העליון בעניין שמש נגד ספייס בנייה ויזמות בע"מ (רע"א 6605/15) (כב' השופטת דפנה ברק ארז) קבע, כי "היות שמועד המסירה הוא קריטי עבור רוכש הדירה, יש לכלול תנייה מפורשת ולוודא שמועד המסירה ברור ושקוף במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו". כלומר: בחוזה המכירה חייבים להופיע בבירור המועד והאיחור האפשרי.

          זאת ועוד: השופט חגי ברנר שהתייחס להתנהלות הבלתי ראויה של קבלנים הנוהגים לאחר במסירת הדירות, קבע בתיק ליכטמן נגד ש.י. ישר קבלנים (ת.א. 183232/02) כי "קבלן המתחייב למסור דירה במועד מסוים, כמו הנתבעת, חייב להפנים את העובדה שמועד המסירה הקבוע בהסכם אינו מועד מומלץ או משוער, אלא מועד מחייב לכל דבר וענין".

          החוק קובע כי הצדדים יכולים להסכים ביניהם בחוזה כי הדירה תימסר באיחור, ללא פיצוי - רק כאשר האירועים המובילים למסירה המאוחרת הם אירועים שאין לקבלן שליטה עליהם (כח עליון, מלחמה וכד')

          האם תיתכן הצדקה למסירה באיחור?

          החוק קובע כי הצדדים יכולים להסכים ביניהם בחוזה כי הדירה תימסר באיחור, ללא פיצוי - רק כאשר האירועים המובילים למסירה המאוחרת הם אירועים שאין לקבלן שליטה עליהם (כגון: כוח עליון, מלחמה, שביתות, עיצומים וכו'). מצבים כאלה עשויים להצדיק מסירה מאוחרת מהמותר. באחד המקרים, טען הקבלן כי האיחור במסירה נבע בשל סגר זמני שהוטל - ולא איפשר הגעה של פועלים לאתר הבנייה, משך תקופה מסוימת. ביהמ"ש דחה את טענות הקבלן כי הסגר היה העילה למסירה המאוחרת.

          בכל מקרה, נטל ההוכחה כי העילה למסירה המאוחרת אכן התממשה - מוטל על הקבלן: עליו להוכיח לבית המשפט כי אותם תנאים (כוח עליון או פעולות מלחמתיות) גרמו בפועל לאיחור במסירת הדירה. גם במקרים אלה, בית המשפט אינו נוטה לקבל כל טענה שמעלה הקבלן. 

          קבלן המבקש לדחות את מועד המסירה, בשל שינויים שביקש הרוכש - צריך לעגן זאת בטופס שינויים חתום וברור לכל הצדדים

          האם ביצוע שינויים בדירה מצדיק איחור במסירה?

          אחת הטענות שקבלנים מעלים היא, כי האיחור במסירה נגרם עקב שינויים שונים שהרוכש ביקש שייעשו בדירה, מעבר למפרט הסטנדרטי המפורט בחוזה. פסק דין של בית המשפט העליון שניתן לפני כשנתיים, בעניין ספייס קבע, כי דחיית המסירה לתקופה בלתי מוגדרת- בהסתמך על שינויים שנעשו בדירה - נוגדת את חוק מכר דירות. 

          קבלן המבקש לדחות את מועד המסירה, בשל שינויים שביקש הרוכש - צריך לעגן זאת בטופס שינויים חתום וברור לכל הצדדים. טופס השינויים החתום צריך לכלול תאריך מוגדר למסירה או טבלה מסודרת של מועדי מסירה הכפופה  להיקף השינויים המבוקשים  ומשך  ביצועם - עד למסירה 

          בשל כך, בפסק הדין שמש הנ"ל, דחה ביהמ"ש העליון את טענת הקבלן, וקבע כי עליו לשלם פיצוי לרוכשים שדירתם נמסרה באיחור.  

          כך או כך, גם כאשר השינויים בדירה הוסכמו מראש, ההגנה שמספק בית המשפט לרוכשים היא הגנה ברורה. בפסק דין שניתן לאחרונה בתיק ארז נגד גינדי החזקות ייזום 2009 בע"מ (ת"א 11172-03-15) קבע בית משפט השלום בתל אביב, כי: "קצב הבנייה לא תאם את המועד החוזי, ובמשך שנה שלמה לא בוצעה כל עבודה בדירה. טופס 4 לאכלוס הדירה ניתן 8 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי. הקבלן לא הוכיח שהשינויים שביקשו הרוכשים הם שגרמו לעיכובים כלשהם ועל כן נפסק פיצוי כספי ע"ס 290,000 שקל בגין 8 חודשי איחור".

          סוף סוף מתרווחים בבית החדש

          לסיכום: הליך קבלת הפיצוי על איחור במסירת דירה נמשך אמנם זמן רב - כ-3 שנים ממועד הגשת התביעה - אך בסופו של דבר, בקצה הדרך, ברוב המקרים ניתן פיצוי לרוכשים שדירתם נמסרה באיחור. החוק והפסיקה ניצבים לטובת הרוכשים. לכן, אם קיבלתם דירה באיחור, אל תירתעו מאיומי הקבלן ועורכי הדין שלו. סיכויי הצלחת התביעה גבוהים. מעבר לפיצוי על הוצאות שכירת דירה זמנית (וכל הנלווה לכך) - ועל פי רוב בית המשפט קובע פיצוי גם על עוגמת הנפש שנגרמה לרוכשים. 

          * עו"ד עוז רדיע מכהן כסגן יושב ראש ועדת קניין מקרקעין בלשכת עורכי הדין; משרד עו"ד עוז רדיע ושות' מתמחה בתחום האזרחי-מסחרי ובדיני מקרקעין.

          ** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.

          לקבלת יעוץ מעו"ד עוז רדיע, השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

          האם מאמר זה עזר לך?
          עוז רדיע ושות'

          קבע פגישה עם
          עוז רדיע ושות'

          עו"ד עוז רדיע הוא בוגר תואר במשפטים חבר לשכת עוה"ד בישראל מאז שנת 2008, בה הוא מכהן גם כיו"ר ועדת...

          לפרופיל המלא