1.8 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 4)
דמי מפתח - קניית דירה או שכירתה?

דוד שלך גר בדירה קטנה במרכז ת"א בשכירות דמי מפתח. הוא נחשב לדייר מוגן. האם לא יוכלו לפנות אותו מהדירה במקרה שלא יוכל לעמוד בתשלומי שכר הדירה? מה המשמעות של דיירות מוגנת והאם שכירות בדמי מפתח היא משתלמת וכדאית? לפניכם כל מה שחשוב לדעת על הנושא.

דמי מפתח - עסקת נדל"ן שמהווה למעשה שילוב בין קניית נכס לבין שכירתו.
במסגרת עסקה זו, נרכשות זכויות מסוימות בנכס הרלוונטי (דירה, משרד, חנות, עסק וכדומה) במחיר נמוך ממחיר השוק, והאדם שמקבל את הזכויות, מקבל למעשה חזקה על הנכס, וממשיך לשלם עבורו דמי שכירות נמוכים מאוד.
בתמורה לדמי השכירות שהדייר משלם בכל חודש, הוא מקבל הגנה לזכויות המגורים שלו באותה דירה למשך כל החיים. בהתקיים תנאים מסוימים, הדייר המוגן אף יכול להוריש את הזכות הזו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה. זאת, במידה שאותו רוב משפחה גר איתו בדירה סמוך למועד פטירתו.

חשוב להדגיש, כי השוכר מקבל זכות חוזית בלבד להחזיק בנכס. הוא לא מקבל זכות קניינית- לא קונה את הבעלות בנכס ולא יכול לרשום אותו בטאבו.

עסקה בדמי מפתח הייתה נפוצה בארץ בשנות ה-40 וה-50. לאחר קום המדינה, הרשויות עודדו שיטת מגורים זו, כדי לספק מקום מגורים לעולים החדשים שהגיעו לארץ, ולא יכלו לקנות דירה במחיר מלא.

זכויות וחובות

כיום, יש בישראל כ-40,000 דירות ועסקים שנמצאים בשכירות בדמי מפתח, שנקראת גם שכירות מוגנת. חוק הגנת הדייר חל על נכסים אלו, וקובע מהן הזכויות והחובות של הדיירים. החוק מתייחס בין היתר לסוגיות כמו: שיפורים בדירה, הוצאות שוטפות של כל הבניין וכו'.

בדרך כלל, הדירות הנמצאות בשכירות מוגנת נמצאות במרכזי הערים ובאזורי מגורים מבוקשים, בהם דמי השכירות הרגילים יכולים להגיע לסכומים גבוהים מאוד. כך, אדם שמחזיק באזורים אלו בדירה בדמי מפתח משלם סכומים נמוכים מאוד, ואי אפשר לפנות אותו מהנכס במשך כל ימי חייו.

סכסוכים

סכסוכים שמגיעים לפתחם של בתי-המשפט על רקע דיירות בדמי מפתח יכולים להתגלע בשל סיבות שונות. הסיבה העיקרית היא, שהדיירים רואים בדירה שהם גרים בה כהשקעה שהם השקיעו בנכס, ומעוניינים להבטיח את זכויותיהם. בעלי הדירה, לעומתם, רוצים לעיתים לממש את זכות הבעלות שיש להם, "להיפטר" מהדיירים המוגנים ולהשכיר את הדירה במחיר מלא, כמקובל בשוק.

במקרה של סכסוך, בעל הדירה לפעמים מחליט שהוא לא משלם את התשלומים שחלים עליו, הכל כדי ללחוץ על הדייר המוגן לפנות את הדירה. הדייר המוגן מצידו, גם הוא יכול "להכריז מלחמה", ולא להשתתף בתשלומים שהוא אמור לשאת בהם.