3.8 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 10)
המדריך המלא לתקיפת שומת ארנונה

מהי ארנונה?

הארנונה היא מס מוניציפאלי אותו גובה הרשות המקומית, והוא מהווה חלק מהכנסתה של הרשות ומאפשר לה לממן את פעילותה. הארנונה, כמו כל מס, הינה תשלום כפוי, שאינו מותנה בקבלת תמורה עבורו. הגביה מתבצעת על-ידי הרשות המקומית, שבידיה כלי גביה יעילים למדי.

מהו המקור החוקי לארנונה?

פרק ד' לחוק ההסדרים מתיר לרשויות המקומיות להטיל חיוב ארנונה על הנכסים שבתחומה. בהתאם לסעיף 8 לחוק, הארנונה תחושב לפי יחידת שטח, ולפי שלושה קריטריונים מרכזיים, שהם סוג הנכס, השימוש בנכס ומיקומו. כן נקבע, כי הארנונה תשולם בידי המחזיק בנכס ולא בידי בעל הזכויות בנכס.
הוראות חוק נוספות בעניין הארנונה מפוזרות בעשרות דברי חוק, תקנות, צווים ופקודות. זאת, בנוסף לצו הארנונה השנתי של אותו ישוב.

מהו צו ארנונה?

בכל שנה מפרסמת כל רשות מקומית הודעה בדבר הטלת ארנונה כללית לשנת הכספים הקרובה – מה שמכונה צו ארנונה או צו מיסים, המפרט את תעריפי הארנונה בהתאם לסיווגים השונים.
במסגרת הצו, הרשות המקומית מחלקת את שטחה לאזורים. הצו מבחין בין בניינים המשמשים למגורים, לאלו שאינם ומסווג אותם. כמו כן, הצו מגדיר את השימוש בנכס, כאשר התעריף יהיה שונה בין שימוש לשימוש, למשל: בין מגורים, תעשיה, מלאכה, מסחר ועוד. 

דוגמה להורדה - צו הארנונה של עיריית ירושלים לשנת 2015>>>

(כל הזכויות שמורות לעיריית ירושלים)

 

חישוב הארנונה

כל רשות מקומית משתמשת בשיטת מדידה שונה, ובוחרת אם לכלול בחישוב שטח הנכס את הקירות החיצוניים והפנימיים, המרפסות והשטחים המשותפים.
סכום הארנונה הוא שקלול של האזור בו מצוי הנכס, סוג הנכס והשימוש שנעשה בנכס במכפלת גודלו בהתאם למדידת העירייה.
מכיון שבסיס החישוב הוא שונה, יוצא כי המחזיקים בנכס בישוב אחד משלמים לעיתים סכומים גבוהים בהרבה מחבריהם המחזיקים בנכס דומה בישוב אחר, ללא כל הצדקה. לדוגמה, מספרה בתל-אביב הוכרה בפסיקה כ"בית מלאכה". בזכות הסיווג, נהנית מספרה בתל-אביב מתעריף נמוך משמעותית יחסית למספרה בירושלים, אשר תכנס להגדרה של משרדים, שירותים ומסחר (מש"מ). 

פטורים והנחות

חוק ההסדרים, פקודת העיריות וצו הארנונה של כל רשות מסדירים את התנאים לקבלת פטור מתשלום ארנונה, למשל: במקרה של נכס שניזק או נכס ריק. כמו כן, כל רשות קובעת הנחות בארנונה לקבוצות שונות, למשל: אזרחים ותיקים, נכים או חיילים, והנחות על-פי הכנסה חודשית ממוצעת.

כוחה של הרשות המקומית

אמנם, החוק מגביל את העלאת תעריפי הארנונה, אך הרשויות המקומיות עושות כל שביכולתן להשיא את הסכומים שנגבים ולמלא את קופתן.

למשל, הארנונה נקבעת לפי מדרגות בהתאם לגודל הנכס. לדוגמה, דירה עד 120 מ"ר (תהנה מתעריף נמוך, בעוד שבעל דירה בגודל 121 מ"ר ישלם את התעריף הגבוה יותר החל מהמ"ר הראשון. בגלל ההפרש בחיוב, מבצעת הרשות המקומית מדידה "רחבת לב" המקפיצה את הנכס מדרגה. לעיתים, כדאי לבצע מדידה של הנכס, ולוודא כי המדידה של הרשות תואמת את המצב בפועל.

דרך נוספת להגדלת השומה היא באמצעות סיווג הנכס. לשם גבית ארנונה, חייב להופיע בצו סיווג שיתאם לנכס. לכן, ברוב המקרים ישנה הגדרה שיורית אליה נופלים כל הנכסים שאינם מוגדרים בצו. במקרים רבים, מעדיפה הרשות המקומית לסווג נכס לפי ההגדרה השיורית, ובתעריף גבוה, גם כאשר יש הגדרה ייחודית מתאימה יותר.  

היעדרו של סיווג גרם לטרנד ירושלמי של הקמת עסקים במחסנים. במסגרת עתירה מנהלית נקבע, כי עיריית ירושלים אינה יכולה לגבות ארנונה ממחסנים, משלא קיים סיווג מתאים בצו. פסק-הדין הוביל לניצול הפתח והקמת משרדים במבנים המוגדרים כמחסנים. כמובן שביקורו של פקח מטעם העירייה, הוביל לתיקון הסיווג באופן מיידי. 

הרשות המקומית תנקוט  את כל האמצעים לגביית הארנונה, כולל גביה מבעל נכס או ממחזיק קודם, פניה לשותפים לכיסוי חובות השותפים האחרים, או חיוב רטרואקטיבי של ארנונה, גם אם החיוב המוטעה מקורו בטעות של הרשות. 

כיצד ניתן לתקוף את חיוב הארנונה?

כאשר אנו מעוניינים להשיג על גובה החיוב, עלינו להכיר את צו הארנונה החל ואת התנהלותה של הרשות המקומית, ולהעלות את הטענות המתאימות לתקיפתו.

השגה למנהל הארנונה

בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, מי שחויב בארנונה רשאי להשיג עליה תוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום שזוהי בעצם שומת המס בפני מנהל הארנונה, על יסוד טענות שונות וביניהן:

1) הנכס אינו מצוי באזור שנקבע בצו.

2) חלה טעות בסיווג סוג הנכס, השימוש או גודל הנכס.

3) הוא אינו המחזיק בנכס.

4) במקרה של נכס שאינו למגורים המוחזק בידי חברה, הוא אינו בעל השליטה או שהחוב נפרע בידי המחזיק. 

על מנהל הארנונה להשיב להשגה תוך 60 יום, כאשר אי עמידה במועדים יכולה להוביל לקבלת ההשגה. על החלטת מנהל הארנונה ניתן לערור לועדת הערר, ועל החלטתה רשאים העורר ומנהל הארנונה לערער לבית-משפט לעניינים מנהליים. 

עתירה מנהלית

החוק מגביל את מנהל הארנונה מלדון בטענות כלפי אי חוקיות הצו. במידה שתקיפת הארנונה היא על בסיס טענות מנהליות ("ענייני ארנונה על פי כל דין"), יש להגיש עתירה מנהלית לבית-המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, תוך 45 יום מקבלת השומה. על פסק-דינו ניתן לערער לבית המשפט העליון.

בעתירה ניתן להעלות טענות כנגד חוקיות הצו, סבירות התעריף, אי קיום הבטחה שלטונית, אי קיום הסכם קודם, שומת ארנונה רטרואקטיבית, אי מתן פטור לנכס שניזק או לנכס ריק ועוד.
לרוב מדובר במקרה גבולי ומעורב, בו באים לתקוף הן את חוקיות הצו והן את גובה החיוב, ולכן יהיה זה נכון להגיש בד בבד השגה למנהל הארנונה ועתירה מנהלית.
בנוסף, ניתן לתקוף את חיוב הארנונה גם במסגרת תביעה אזרחית, בהתנגדות להליכי גבייה מנהליים, בעתירה לצו הצהרתי ובתביעה ייצוגית.

מורכבותם של דיני הארנונה
דיני הארנונה מוסדרים בעשרות דברי חקיקה, ומעלים סוגיות שונות בפני בתי-המשפט. לא פעם נמתחה ביקורת כלפי המחוקק מפי בתי-המשפט, אשר קראו להסדרה חקיקתית אחידה, בהירה ובעיקר - פשוטה ככל הניתן, של התחום הסבוך של הארנונה: 

"חיובי הארנונה וההתדיינויות סביבם הם מעיין בלתי נדלה של התדיינויות... ...עקרונות הארנונה, להבדיל משיעוריה, נקבעים על בסיס מקומי ולא על בסיס ארצי, תוך טלאי על גבי טלאי והבדלים שאינם מוצדקים בין רשויות, ולתיקון הדברים יפה שעה אחת קודם'" (ע"א 10977/03 דור אנרגיה נ' עיריית בני ברק).

"ריבוי התיקים הבאים בפני בתי המשפט - לרבות בית משפט זה - בתחום הארנונה... ...אינו יכול שלא להציב סימן קריאה גדול בפני העוסקים בחקיקה והנה השנים נוקפות והתיקים אינם מתמעטים, ואדרבה, הם כמעיין המתגבר." (עע"מ 5640/04 מקורות נ' מועצה אזורית לכיש).

עד להסדרת הנושא בחוק, עלינו לבחון היטב את גובה החיוב ואת סיווג הנכס, שימושו וגודלו, ולבדוק, ביחס לצו הארנונה החל, האם עומדות לנו טענות כלפי גובה החיוב ואופן התנהלות הרשות.

עורך-דין הבקי בדיני הארנונה, ידע לקרוא את צו הארנונה, לחלץ מסבך הדינים את החקיקה השייכת לעניין, ולהעלות את הטענות המתאימות בפני מנהל הארנונה או בית-המשפט, כדי לייצג כראוי את הנישום ולהביא לחיוב ארנונה צודק וראוי ביחס לנכס.