3.5 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 2)
משכנתאות - המדריך המלא

ברוב המקרים, רכישת דירה מצריכה לקיחת משכנתא, שהינה הלוואה של סכום גדול לטווח ארוך (עד 25 שנה). כערובה להחזר ההלוואה משועבד הנכס לבנק, עד להחזר מלא של הסכום. נכון להיום, גובה המשכנתא שניתן לקחת מהבנק לא עולה על 75% מעלות הנכס, כשאת יתרת הסכום צריך הקונה להשלים מהונו העצמי, או באמצעות לקיחת הלוואה משלימה.

מטבעו, תחום המשכנתאות הוא תחום מורכב וסבוך, שמכיל בתוכו סוגי משכנתאות שונים, במסלולים שונים ובתנאים שונים. פעמים רבות המידע הרב וחוסר ההבנה של המונחים הבנקאיים, גורם לאנשים רבים לחתום על משכנתא בתנאים לא טובים ובמקרה הגרוע יותר, לקחת משכנתא שאין באפשרותם לעמוד בהחזריה החודשיים. 

מהם התנאים הבסיסיים לקבלת משכנתא?
בנוסף להון העצמי, מתנים הבנקים את קבלת המשכנתא גם בהיעדר תביעות משפטיות הקשורות לענייני כספים ו/או אי החזרה של כספים, תיקי הוצל"פ פתוחים, חשבונות בנק מוגבלים וכו'. תנאי נוסף לקבלת משכנתא הוא יכולת ההחזר החודשית, שעומדת על מקסימום 33% מגובה ההכנסה הפנויה של שני בני הזוג. ההכנסה הפנויה היא הסכום שנותר מחישוב סך הנטו של המשכורות, לאחר הורדה של תשלומים קבועים כגון: הלוואות, תשלומי חינוך, חשבונות וכו'. 

אילו סוגי משכנתאות קיימים?
בנוסף למשכנתא רגילה, אותה לוקחים בפעם הראשונה מהבנק, או לאחר סיום החזר משכנתא קודמת, ישנם סוגים נוספים של משכנתאות:

משכנתא שנייה - משכנתא המיועדת למי שיש בבעלותו דירה אחת, שיש בגינה משכנתא ומעוניין במשכנתא נוספת, על מנת לרכוש נכס נוסף לצורך השקעה.  על פי החלטת בנק ישראל, מנובמבר 2012, רשאים הבנקים להעניק משכנתא שנייה בשיעור מימון שאינו עולה על 50% מעלות הדירה הנוספת, אותה מבקשים לקנות.

משכנתא לבנייה עצמית - משכנתא המיועדת למי שבונה בית באופן עצמאי, או למי שרוכש דירה "על הנייר", כאשר הכסף משוחרר מהבנק לפי התקדמות הבניה ובהתאם לאישור מהנדס או שמאי. במשכנתא לבניה עצמית חשוב מאוד לאמוד את עלות הבניה הכוללת, מדויק ככל האפשר ולכלול בחישוב את עלות רכישת הקרקע, עלות פיתוח (במידה שיש צורך), עלות הבניה בפועל והוצאות נוספות כמו מס רכישה, היטל השבחה, שכ"ט לעו"ד, דמי תיווך, אדריכל, שמאות, דמי פתיחת תיק על רישום בטחונות ועוד. חשוב לדעת שמכיוון שהנכס עדיין לא קיים ולכן אין לבנק אפשרות למשכן אותו, נדרש רישום הערת אזהרה ברשם המשכונים, שמחייבת אישור של הבנק במקרה ורוצים למכור את הנכס.  

משכנתא לשדרוג דירה - משכנתא המיועדת למי שיש בבעלותו דירה, שיש בגינה משכנתא קיימת ומעוניין במכירת הדירה הנוכחית ובמעבר לדירה אחרת. במקרה כזה, יש לסלק את המשכנתא הקיימת בעת המכירה באחת משלוש דרכים: (1) גרירת המשכנתא הישנה לדירה החדשה, במידה שהדירה החדשה כבר נרכשה, תוך השארת תנאי המשכנתא הקיימת ללא שינוי ואפשרות לנטילת משכנתא נוספת להשלמת הסכום; (2) גרירת משכנתא כנגד ערבות או פיקדון, במידה שהדירה החדשה טרם נרכשה, תוך שמירה על תנאי המשכנתא הקיימת כנגד שעבוד הסכום כפיקדון או ערבות במקום הנכס שנמכר; (3) סילוק המשכנתא, בה מוחזרת במלואה המשכנתא הקיימת ובמקומה נלקחת משכנתא חדשה. את הדרך מומלץ לבחור בהתאם ליתרת סכום המשכנתא, תנאי המשכנתא וגובה עמלת הפירעון המוקדם (במידה שקיימת).

משכנתא לכל מטרה - משכנתא המיועדת למי שבבעלותו נכס, ללא משכנתא קיימת או ביתרת משכנתא קטנה, המעוניין בהלוואה לצורך שיפוצים, הלוואה לצורך רכישת נכס נוסף, הלוואה לצורך פירעון חובות ו/או עזרה לילדים ולקרובי משפחה. במקרים אלו מעניק הבנק משכנתא במימון של עד 50% מערך הנכס הקיים, תוך שעבודו לבנק עד לתום תקופת ההחזר.  

מחזור משכנתא - מיועדת לכל מי שרכש נכס, שיש בגינו משכנתא קיימת ומעוניין לשנות את התמהיל שלה. מחזור משכנתא הינו למעשה נטילת משכנתא חדשה, המחליפה את הישנה, כשלמעשה המשכנתא החדשה הינה בתנאי ריביות ובמסלולים טובים יותר מאלו של המשכנתא הקיימת. מחזור משכנתא יכול להביא להפחתת סכום ההחזר החודשי באופן משמעותי ולחיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים בסכום הריביות העתידיות.

אילו הטבות ניתן לקבל מהמדינה?

משכנתא זכאות
ההטבה הותיקה ביותר שמעניק משרד השיכון, נקראת "משכנתא זכאות", שהינה משכנתא בריבית מועדפת. אולם, בהתחשב בריביות הנמוכות במשק היום, משכנתא זכאות אינה משתלמת וברוב המקרים הריבית שמוצעת דרכה, גבוהה בהרבה מהריביות המוצעות בבנק.

מחיר למשתכן 
תכנית "מחיר למשתכן" היא תוכנית חדשה יחסית של משרד השיכון, שמעניקה זכאות לחסרי דירה, לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. 

מתי כדאי לקחת משכנתא?
השאלה האם לחכות עם רכישת הדירה, בתקווה שמחירי הנדל"ן ירדו, או לנצל את הריביות הנמוכות כיום במשק, היא שאלה מורכבת שאין עליה תשובה חד משמעית. אולם, בהתחשב במגמת העלייה הקלה שחלה בריביות ובשל  העובדה שמחירי הנדל"ן רק זינקו בשנים האחרונות, כדאי לשקול היטב האם לחכות או לקחת משכנתא כל עוד הריבית במשק נמוכה. 

על מה חשוב להקפיד כשלוקחים משכנתא?
הערכה נכונה של עלות הדירה הכוללת - סכום הכסף הנחוץ לשם ביצוע עסקת רכישת דירה, גבוה בהרבה מהמחיר החוזי שנקבע בין המוכר לקונה. למחיר החוזי מתווספות הוצאות נוספות כמו: מס רכישה, היטל השבחה, שכ"ט עו"ד (0.5%-2% משווי הדירה), דמי תיווך (0.5%-2% משווי הדירה), עלויות מעבר ושיפוץ והוצאות בלתי צפויות (0.5%). הוצאות נלוות אלה עשויות להסתכם באחוזים משמעותיים משווי הדירה וחשוב לקחת אותן בחשבון, טרם ההחלטה על גובה המשכנתא אותה אתם מבקשים מהבנק. 

תקופה המשכנתא - קיצור טווח השנים של החזרי המשכנתא, אמנם גורם לעליה בתשלומים החודשיים, אך חוסך בתשלומי ריבית והצמדה. לכן מומלץ לבחון את האפשרות לקיצור טווח המשכנתא וזאת במגבלת תקרת ההחזר החודשי של עד 33% מגובה ההכנסה החודשית הפנויה. 

 

* הכותב הוא רואה החשבון ומומחה לייעוץ משכנתאות.

** השתתפה בהכנת הכתבה - יערית טרבלסי, כתבת משפטי