• תגיות:
3.2 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 4)
כדאיות ההשקעה בקרקע לבניה

מדוע כדאי להשקיע בקרקע שמיועדת לבניה?
מצוקת הדיור והמחסור בהיצע הדירות, הובילו למגמה מתגברת של הפשרת קרקעות חקלאיות שאינן מנוצלות, ושינוי יעודן לבניה רוויה. ניתן לראות ברחבי הארץ מיזמים רבים של שכונות מגורים שלמות הנבנות על שטחים שיעודן הוסב לבניה, כשסביבן נבנים גם מרכזי קניות ומסחר, מוסדות חינוך ושאר שירותים עירוניים. בערים הבנויות בסביבת שטחי חקלאות, למשל באזור השרון, פרדס-חנה, כרכור וחדרה, שטחים שלמים עומדים בעיצומו או לאחר הליך הפשרה ושינוי יעוד.
חברת קרקעות ישראל מקדמת בימים אלו בחדרה מיזמים על קרקעות אשר קיבלו את אישור הועדה המחוזית והארצית לבניה, ועומדים לפני אישור תוכניות הבניה ולפני אישור התכניות בתכנית בנין העיר (תב"ע).

מצד המשקיעים, עלה הביקוש לנתיבי השקעה חדשים, כאשר הריבית נמוכה והשוק איטי. עליית מחירי הדירות פגעה בתשואה ובכדאיות של רכישת דירה להשקעה. השקעה בנדל"ן בחו"ל, אמנם נחשבת השקעה כדאית, אך רבים חוששים בגלל המרחק ונסיון העבר. התעוררה דרישה לאפיק השקעה מקומי, כדאי ומשתלם לטווח ארוך, המתאים גם למעוניינים להשקיע סכומים סבירים.

בשנים האחרונות, השקעה בקרקעות טרום בניה, הפכה ל'טרנד' השקעה חם ונחשבה השקעה בטוחה ומשתלמת לטווח הארוך. אלא שהיו לא מעט חברות שמכרו למשקיעים התמימים תכניות שלא יצאו לפועל, ואלו איבדו את כספם.

לרוב, מספר משקיעים מתאגדים סביב מיזם, אותו מובילה ומנהלת חברה יזמית, ורוכשים מספר קרקעות עליהן נבנים מספר בניינים. כל משקיע מקבל חלק יחסי, למשל דירת מגורים, באותו מיזם. חשוב להדגיש כי כל עוד לא אושרו התכניות, מימושן אינו ודאי, ולכן, הגם שמדובר בעסקה עם פוטנציאל רווח גבוה מאד, יש לוודא שבוצעו כל הבדיקות הנדרשות לפני שמסכנים את כספי החסכון.

מה חשוב לבדוק?
אין טוב ממראה עיניים
- לפני שמתחילים, כדאי להגיע למקום ולבחון את האזור. קרבה לשכונות מגורים אחרות תהווה מדד לנכונות ליעד את השטח לבניה רוויה. קרבה למפעלים, שמורות טבע או שטחים ציבוריים אחרים, צריכה להדליק מנורה אדומה בקשר לכוונה לבנות.

תכניות בנית העיר - יש לוודא כי הפשרת הקרקע ושינוי היעוד לבניה עומדים על הפרק, מבחינת הרשות המקומית וועדות התכנון והבניה, המקומית, המחוזית והארצית. שינוי היעוד דורש אישורים רבים ועשוי להמשך זמן רב ואף להתעכב עקב התנגדויות מצד גופים שונים, תושבים או ארגונים ירוקים. קבלת האישור הסופי לשינוי היעוד אינה מובטחת, והיו שאבדו השקעתם בקרקע שהוסבה לשימוש אחר. חשוב לבדוק באיזה שלב של הליך האישור נמצא המיזם, ולהעדיף מיזמים אשר עברו את שלב אישור הועדות לתכנון ובניה.
בשל החשיבות של ניצול הקרקע להוספת דירות, גם כאשר מוגשות התנגדויות לתכניות אלו, קשה לחשוב על סיבה מהותית אשר תצדיק את קבלתן. כיום, המדינה והרשויות המקומיות מזרזות את תהליכי האישור ומעודדות את פיתוח שכונות המגורים, שכן באופן ברור, גם הרשות המקומית נהנית מעיבוי המגורים ומהעליה במספר התושבים ובאיכות החיים שבשטחה. הרשות המקומית דואגת לפיתוח הסביבה, יצירת מקומות עבודה והנגשת השירותים הציבוריים, לרווחת התושבים והגדלת קופת העירייה.

הבעלות על הקרקע - כאשר הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק אם קיים סעיף בהסכם החכירה, המאפשר למדינה להשיב את הקרקע לבעלותה, תוך מתן פיצוי מינורי, כשווי הקרקע לפני ההשבחה. במקרה של בעלות פרטית, אמנם הליכי האישור והבניה קלים יותר, אך יש לוודא כי אין שעבודים, עיקולים או כל הערה אחרת, שיכולה לפגוע בהעברת הבעלות.
חברת קרקעות ישראל רוכשת קרקעות בבעלות פרטית ולא אדמות מנהל, מה שמסייע לקידום התכניות.

ליווי אנשי מקצוע ועמידה בתקנים - עסקה כזו, מעצם מורכבותה, מחייבת ליווי מקצועי בפן התכנוני, המשפטי והכלכלי. כמו כן, השמאות על הקרקע חייבת לעמוד בתקן 22, שהותקן במיוחד עבור קרקעות המשווקות לציבור על בסיס צפיות. שמאות העומדת בתקן תספק מידע רב באשר למצב התכנוני והמשפטי של הקרקע, סבירות מימוש התכנית ועוד.

עלויות העסקה - ביצוע מיזם כזה כרוך בלא מעט הוצאות נלוות, מס רכישה, היטל השבחה, שכר-טרחה, אגרות ועוד, אשר צריכות להילקח בחשבון מראש.

ניהול ההשקעה
אלו רק חלק קטן מהבדיקות הנדרשות. בשל מורכבות העסקה, רבים בוחרים להשקיע באמצעות חברה יזמית אשר "סוגרת את כל הפינות". חברה כזו אמורה לבצע את כל הבדיקות בקשר לעסקה, ובליווי אנשי מקצוע, שמאות לפי התקן, עורכי-דין ואדריכלים, לקדם את העסקה החל מרכישת הקרקע, דרך קבלת מלוא אישורי הבניה, ההתקשרות עם הקבלן וביצוע שלב הבניה, ועד למסירת הדירה ורישומה על שם המשקיע, ואף לאחר מכן במכירתה.
חברת קרקעות ישראל עובדת בליווי צמוד של משרד עורכי הדין המוביל בתחום, מ. פירון ושות', המלווה את העסקה לאורך כל השלבים, כולל בחינה מדוקדקת של מצב הקרקע, מעבר על כל הפרסומים מטעם החברה והחזקת כספי המשקיעים בנאמנות עבור הרוכשים, עד לרישום הקרקע על שמם. כמו כן, את המיזמים מלווים משרדי האדריכלים המובילים בארץ והחברה מקפידה הקפדה יתרה על שמאות העומדת בתקן. 

לכאורה זה נשמע יותר מידי טוב מכדי להיות אמיתי, כאשר מבטיחים לנו שהשקעה של כ- 250,000 ₪ תהפוך תוך שנים בודדות לדירה בשווי של 1,500,000 ₪, כאשר מדובר ברווח של 600%! אך זו אינה אגדה ולא אחיזת עיניים, מדובר בהשקעה כדאית ונבונה המסתמכת על נתונים ממשיים ועל מציאות קיימת בשטח. אכן, נסיון העבר מלמד, כי יש להזהר מהשקעות במיזמים שנשמעים טוב מידי, ורבים איבדו את כספם למוכרי חלומות מפוקפקים. אולם, במיזמים המלווים על-ידי צוות מקצועי, מצטמצמים הסיכונים, וקיימים מנגנונים שנועדו לשמור על ההשקעה ולנטרל כל אפשרות להפסיד את הכסף. 

חסרון יחיד הוא שאין צפי מדויק של משך קבלת האישורים והבניה ולא ניתן להתחייב על מסגרת זמן מוגדרת. אישור התכניות יכול להתארך ולהתקל במכשולים, אך גם יכולים להיות זירוזים והקלות בעידודה של הרשות המקומית. מחד, זוהי השקעה שמפרותיה נהנה רק בעוד מספר שנים, לא ידוע בדיוק כמה. מאידך, חסרון זה עובד לטובתנו, שכן מחירי הדירות כיום במגמת עליה תלולה ומתמדת, שקשה להאמין שתתהפך. לכל היותר עלית מחירי הדירות תתמתן, וגם במקרה הזה, עם קצת סבלנות, נרוויח יותר מאשר התשואה המיידית שנפיק מנכס מניב. 

הזמן הנכון להשקעה - עכשיו
השקעה בקרקעות שיועדו לבניה רוויה מסתמנת כהשקעה הכדאית של העת הזו. כמו בכל עסקה בנדל"ן, הזמן הנכון הוא עכשיו, שכן מחירי הדירות בינתיים רק עולים. מדובר בעסקה כדאית לכל הגורמים המעורבים, הרשות המקומית, החברה היזמית והקבלן, כאשר המרוויח הגדול הוא ללא ספק המשקיע. השקעה נכונה דרך חברה בעלת נסיון מוכח ועשיר המכירה היטב את שוק הנדל"ן, ועובדת עם אנשי המקצוע המובילים בתחום, תפיק את ההנאה הגדולה ביותר והפירות העסיסיים ביותר מהשקעתנו.

*חברת קרקעות ישראל היא החברה המובילה בישראל בשיווק ומכירת קרקעות וקידום מיזמי בניה 

ליצירת קשר ופרטים נוספים, חייגו:  077-6670428