דירה להשקעה: מה שחשוב לדעת, עד לרמת הרחוב והשכונה

עיקרי הכתבה

• האם זה הזמן לקנות דירה להשקעה? מחירי הדירות עלו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 ביותר מ-10%, ולא נראה שהמחירים יפסיקו לעלות בשנה הנוכחית – מדובר לכן בטיימינג המתאים.
• מה הם יתרונות דירות להשקעה על אפיקי השקעה אחרים? דירה להשקעה היא השקעה סולידית ובטוחה ביחס לשוק ההון והשקעות אלטרנטיביות אחרות.
• איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? דירה אחת במרכז, או שלוש דירות בפריפריה? אם אתם מחפשים תשואה גבוהה, האופציה השנייה היא כנראה הנכונה עבורכם.
  _________________________________________

במציאות שבה החשיפה למידע בכלל ולמידע פיננסי בפרט היא נגישה ופשוטה, כמעט כולנו מבינים שלא כדאי לשמור את הכסף שחסכנו בעובר ושב או מתחת לבלטות. המטרה האופטימלית היא שהכסף שלנו ייצר עוד כסף ושהערך שלו לא ישחק. אם אתם מסכימים עם המשפט האחרון, נראה שאתם מבינים שהשלב הבא הוא השקעת הכסף. יש אנשים שמעדיפים להשקיע את כספם בשוק ההון או בהשקעות אלטרנטיביות ואילו אחרים מעדיפים לרכוש דירה להשקעה. מהם היתרונות והחסרונות של דירה להשקעה, איך בוחרים את אזור ההשקעה ואיך תמצאו דירה שמתאימה לכם? המשיכו לקרוא!

נראה שבסופו של דבר עליית המחירים השנתית תעלה על 10.3%. ההוכחה הטובה ביותר לכך היא הסברה של שר האוצר אביגדור ליברמן

האם זה הזמן לקנות דירה להשקעה?

מחירי הדירות רק הולכים ועולים, ולא נראה כי הם הולכים לרדת בקרוב – ככה זה שהביקוש עולה על ההיצע. לפי הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קצב עליית מחירי הדיור השנתי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 עמד על 10.3%. הלמ"ס טרם פרסמה את הנתונים לרבעון הרביעי ולשנת 2021 כולה אך נראה שבסופו של דבר עליית המחירים השנתית תעלה על 10.3%. ההוכחה הטובה ביותר לכך היא הסברה של שר האוצר אביגדור ליברמן, שטען כי "מחירי הדירות יעלו ביותר מ-10% בשנת 2021".

השאלה הבוערת למשקיעי הנדל"ן: האם זה הטיימינג הנכון לרכוש דירה?

התשובה היא חד משמעית - כן. עליית המחירים היא אמנם איומה לשוכרי הדירות ולרוכשי הדירות למגורים, אבל היא טובה ליזמים, לקבלנים, לבעלי חברות הבנייה וכמובן שגם למשקיעי הנדל"ן – משום שככל שהערך של הדירה יעלה, כך הם ירוויחו עליה יותר.

יש שני סוגים של משקיעי נדל"ן: סוג אחד רוכש דירה, במטרה להשביח אותה, כלומר לשפץ אותה, להעלות את הערך שלה ואז למכור אותה במחיר גבוה יותר. הסוג השני הוא של משקיעים שרוכשים דירה במטרה להשכיר אותה.  בשני המקרים עליית המחירים מיטיבה עם משקיעי הנדל"ן.

מה הם היתרונות של דירה להשקעה על השקעה בבורסה?

"השקעה בדירה היא הרבה יותר סולידית משוק ההון. בבורסה ההשקעה היא יותר תנודתית. מניות יכולות להתרסק ביום אחד באחוזים רבים, לעומת דירות להשקעה, שהערך שלהן נשמר ואפילו עולה ואת זה אפשר לומר על בסיס עליות המחירים שאנחנו רואים בשנים האחרונות", אומר לזאפ משפטי שי ביבס, מייסד קהילת YNOW, קהילת השקעות ופיתוח אישי לדור ה-Y.

לדבריו, "קודם כל, יש את העניין של סולידיות והעניין השני הוא אפשרות למנף את הכסף. היום המדינה נותנת לנו את האפשרות לרכוש דירה יחידה ולקחת עד 75% משכנתא. כלומר, אפשר לבוא עם רבע מהכסף ועדיין להצליח לקנות דירה בעזרת הכסף שהבנקים נותנים".

ומה לגבי התשואה?

"התשואה השנתית מחושבת על ידי סכום השכירות שהרווחתי בשנה אחת. למשל, אם הרווחתי בחודש 1,000 שקל ולכן בשנה ארוויח 12,000 שקל – את הסכום הזה אנחנו מחלקים במחיר הדירה וכך למעשה מחשבים את התשואה. עם זאת, יש טעות בגישה הזו, כי בסופו של דבר החישוב האמיתי של תשואה הוא עם כמה כסף נכנסנו ועם כמה יצאנו. לדוגמה, אם עכשיו רכשנו דירה ב-400 אלף שקל, וההון העצמי שהשקענו הוא 100 אלף שקל בלבד, ולאחר כמה שנים נמכור את הדירה ב-500 אלף שקל, זה אומר שלמעשה הרווחנו 100 אלף שקל".

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

"אני מאין שאין דבר כזה 'העיר הכי טובה להשקעה'. פורסם שמחירי הנדל"ן בחיפה עלו ב-10% בשנה, ואם אני מסתכל על חיפה, ובמקרה גם אני משקיע שם, אני מבין שיש שכונות שמחירי הדירות בהן עלו ב-15%, יש שכונות שעלו ב-2% ושכונות שלא זזו אפילו באחוז. כלומר, ההבנה צריכה להיות שכאשר אנחנו חוקרים ובודקים איפה כדאי להשקיע, צריך לרדת גם לרזולוציות של השכונות עצמן, אפילו לרמת הרחוב והבית.

"בנוסף, צריך לבדוק שלעיר יש פוטנציאל צמיחה – שמתוכננים להיבנות שם דירות נוספות, אוניברסיטאות, בסיסים צבאיים, בתי ספר ועוד, כדי לבדוק האם היא מושכת הגירה חיובית".

יש ערים שהנדל"ן בהן הרבה יותר זול, כמו באר שבע, נהריה ועפולה  - איך בוחרים?

"קודם כל צריך להתאים את העיר לתקציב שלך. זו לא חוכמה להגיד שהכי נכון להשקיע בתל אביב אם אותו משקיע לא יכול לאפשר לעצמו לקנות שם דירה".

ובהנחה שהתקציב קיים, מה יותר כדאי - לרכוש שלוש דירות בבאר שבע או דירה אחת במרכז?

"זה תלוי במטרה של המשקיע. אם הוא מחפש תשואה, הייתי שולח אותו לבאר שבע, כי לרוב התשואות בפריפריה הרבה יותר גבוהות. אבל אם הוא מחפש עליית ערך, הייתי שולח אותו למרכז".

מה הם החסרונות בדירה להשקעה?

"אחד החסרונות הוא התעסקות עם שוכרים, אבל אני כן יכול לומר שהיום יש מערכות שבודקות את יכולת ההחזר ואת סוג השוכרים. עם זאת, זו לא ערובה לכלום", מסכם ביבס.

אם חסכתם כסף ואתם מחפשים השקעה סולידית ובטוחה ביחס לבורסה למשל, דירה להשקעה היא בהחלט אופציה טובה עבורכם

מס על דירה שנייה

לאחרונה אישרה הכנסת את הצעת החוק להעלאת מס הרכישה על דירה שנייה. לפי ההצעה, מס הרכישה החל על רוכשי דירה שנייה בסכומים הנמוכים מ-5.3 מיליון שקל יעלה ל-8%, לעומת 5% מס על רכישה כזו עד כה. בסכומים שעולים על סכום זה ישלמו המשקיעים מס רכישה של כ-10%. החוק עבר באמצעות הוראת שעה למשך תקופה של כשלוש שנים, אותה ניתן יהיה להאריך בשנתיים נוספות. אז אם אתם רוצים לרכוש דירה שנייה, זה גם שיקול שצריך לקחת – יש משקיעי נדל"ן רבים שמחליטים להשקיע בימים אלה בחו"ל גם בגלל שהמחיר זול יותר וגם בגלל המיסוי.

בשורה התחתונה, אם חסכתם כסף ואתם מחפשים השקעה סולידית ובטוחה ביחס לבורסה למשל, דירה להשקעה היא בהחלט אופציה טובה עבורכם. כמו כן, חשוב לחפש את האזור שהכי נכון ומתאים לכם להשקיע בו ולבדוק היטב גם את השכונה שבה החלטתם להשקיע.

לגבי מחירי הדיור, יש שני תרחישים שבהם המחירים יוכלו לרדת: האחד הוא התערבות חקיקתית והשני הוא שההיצע יעלה על הביקוש. נכון לעכשיו, אין אף חוק שמקודם בנושא, והתחלות הבנייה אמנם נמצאות בעלייה מסוימת, אך הן עדיין לא קרובות לעלות על הביקושים. לפיכך, כנראה שגם בשנת 2022 נראה עליות חדות במחירי הדיור.