מיסוי במכירת מגרש

שלום, אנחנו מתכננים למכור מגרש לפי הוראת השעה הקובעת 20% מס שבח על מגרש שיבנו עליו 8 דירות בתוך 3 שנים. הקונה הוא שישא בכל המיסים - עסקת נטו. האם יש חובה להפקיד אצל רשויות המס את מלוא המס שמעבר ל-20% ( או להפקיד ערבות בנקאית) ולקבל החזר בעתיד אם יבנו 8 דירות בזמן הקבוע בחוק, או שניתן להסתפק בהפקדה של 15% מהתמורה בשלב זה לפי תיקון 70.