מידע וטיפים בדרך לרכישת דירה יד שנייה

רוכשים דירה יד שנייה? תתחדשו ותיהנו, אבל גם היזהרו: לרכישת דירה יד שנייה יתרונות רבים, אבל מימושה טומן גם לא מעט "מלכודות" אפשריות. לפניכם מדריך משפטי מקיף

פורסם בתאריך 22.08.2017 עסקת מקרקעין חוק מיסוי מקרקעין רכישת דירה
מידע וטיפים בדרך לרכישת דירה יד שנייה

כשהחלום הכל כך ישראלי על בית חדש ונוצץ פוגש את המציאות, רבים מאיתנו חשים שהם “נאלצים להתפשר" על דירה יד שנייה. אם גם אתם מזדהים עם התיאור, נמליץ לכם להזדקף ולהבין - הבחירה בדירה יד שנייה אינה בהכרח בגדר פשרה וויתור, ופעמים רבות היא בחירה נכונה ועתירת יתרונות ולאו דווקא אילוץ מהיעדר ברירה. אם בחרתם לקנות דירה יד שנייה משום שהתקציב לא מאפשר לבית החלומות לרקום עור וגידים, אל תמהרו להתאכזב. חיסכון כלכלי, ביטחון (נכס קיים ולא "דירה על הנייר"), צמצום עלויות נלוות, היכרות מוקדמת עם האזור והשכנים, ויכולת לעבור דירה באופן מיידי - כל אלה ועוד מתבלים את הבחירה בדירה יד שניה בגוונים של אופטימיות והשלמה. 

עסקת מקרקעין, מעצם טיבה, נושאת מאפיינים "מפחידים" שעשויים לסכן את רוכש הנכס. למעשה, זוהי העסקה היקרה ביותר שעושה האדם הסביר במשך כל חייו

סכנות לצד היתרונות

לצד היתרונות הללו קיימות גם לא מעט סכנות בעת רכישת דירה יד שנייה - סכנות שחשוב לדעת, לסמן ולהכיר; וגם להיערך אליהן מראש, כדי לצלוח אותן בשלום. 

עסקת מקרקעין, מעצם טיבה, נושאת מאפיינים "מפחידים" שעשויים לסכן את רוכש הנכס. למעשה, זוהי העסקה היקרה ביותר שעושה האדם הסביר במשך כל חייו. עלותם הבלתי נתפסת של נכסי הנדל”ן, ההכרח לקחת משכנתא, המשמעות של רכישת נכס והקמת בית למשפחה - כל אלה ועוד הופכים כל עסקת נדל"ן למפחידה, ודאי כשמדובר בעסקת מכירה של דירה יד שניה. במצב זה קיימים מאפיינים ייחודיים של הנכס, של המוכר ושל העסקה, הדורשים היערכות, תכנון, התייחסות מיוחדת, ידע מוקדם, שימת לב לפרטים ונקיטת פעולות מסוימות. 

ריכזנו עבורכם את כל הטיפים שיעזרו לכם לצלוח את המשימה בשלום.

סעו פיזית לאזור בו בחרתם לקנות דירה יד שנייה ושהו שם לא מעט. התרשמו מהשכונה, מהאווירה ומכל מה שצריך ונסו להגדיר מראש היכן כדאי לכם למקד את החיפוש

טיפים לרכישת יד שנייה

האתגרים שברכישת יד שניה מכתיבים היערכות מיוחדת בכל שלבי תהליך רכישת הדירה. כדי להקל עליכם את המלאכה, חילקנו את הטיפים וההמלצות לשלבים השונים הכרוכים בתהליך המורכב של איתור ורכישת דירה יד שניה.

טיפים לשלב חיפוש דירה יד שנייה

מלאכת איתור דירה יד שנייה היא מלאכה מתישה. כדי לצלוח את המשימה בקלות יחסית, יישמו את הטיפים הבאים: גייסו אנשי מקצוע והסתייעו באנשי נדל"ן; גייסו סבלנות, אורך רוח ולא מעט זמן פנוי; התמקדו בשני אתרי אינטרנט בלבד המציעים דירות למכירה באזור ממוקד (היצע נרחב מדי עשוי לבלבל אתכם); סעו פיזית לאזור בו בחרתם לקנות דירה יד שנייה ושהו שם לא מעט. התרשמו מהשכונה, מהאווירה ומכל מה שצריך ונסו להגדיר מראש היכן כדאי לכם למקד את החיפוש. ככל שתהיו ממוקדים יותר, כך פחות תתבלבלו. פעולה בתוך "גבולות גזרה" מסומנים תקל עליכם למצוא את שאתם מחפשים. 

טיפים לשלב המשא ומתן לרכישת דירה יד שנייה

לאחר שיקרה הנס ותמצאו נכס שיכול להתאים עבורכם, חייכו ושמחו, אבל מהרו להתעשת חזרה: אמנם שלב החיפוש המתיש הסתיים, אבל השלבים הבאים המחכים לכם אינם קלים ומחייבים אף הם תשומת לב רבה, מחשבה מוקפדת ולא מעט השקעה של כסף ואנרגיות. את שלב המשא ומתן יסייעו לכם לצלוח הטיפים הבאים:

הטיפ החשוב ביותר הוא להיות מודעים לכל הסכנות האפשריות בעת רכישת דירה יד שנייה ולהגיע למשא ומתן לרכישתה כשאתם כבר מצוידים בכל הידע הנדרש ובארסנל של אמצעי הגנה חשובים

הגבירו מודעות לסכנות

הטיפ החשוב ביותר הוא להיות מודעים לכל הסכנות האפשריות בעת רכישת דירה יד שנייה ולהגיע למשא ומתן לרכישתה כשאתם כבר מצוידים בכל הידע הנדרש ובארסנל של אמצעי הגנה חשובים. אז מהן הסכנות הכרוכות ברכישת דירה יד שניה? הונאה ועוקץ (לא חסרים בעלי דירות שמנסים למכור נכסים שאינם שלהם); בעיות במימוש העסקה (עיקולים, הגבלות, משכנתא על הנכס וכד'); ליקויי בנייה; תוכניות עתידיות באזור שעשויות לפגוע ברוכש; בעיות תשתית בדירה (צנרת לקויה, בעיות מבניות); בעיות תחבורה וחניה; מחסור בשירותים קהילתיים זמינים ובעיות עם השכנים.

כבר בשלב המשא ומתן לרכישת הדירה, עליכם לערב עורך דין שעיקר העיסוק שלו הוא במקרקעין, שינהל עבורכם את המשא ומתן

פנו לעורך דין שעיקר עיסוקו הוא מקרקעין

כבר בשלב המשא ומתן לרכישת הדירה, עליכם לערב עורך דין שעיקר העיסוק שלו הוא במקרקעין, שינהל עבורכם את המשא ומתן. רבים מרוכשי הדירות משקיעים סכומים כה גבוהים באיתור הדירה, מימונה ושיפוצה וכדי להימנע מחריגה תקציבית מוותרים על שירותיו של עורך דין, או שוכרים ייעוץ משפטי לא מתאים רק משום שהוא "חצי בחינם".
ובכן, זוהי טעות גדולה ורבת חשיבות, שיש לה משמעויות מרחיקות לכת, ולמרבה הצער היא גם נפוצה.
90% מתביעות הרשלנות כנגד עורכי דין עוסקות בייעוץ משפטי בעסקאות נדל"ן, כשעובדה זו בלבד מלמדת על חשיבות הייעוץ המשפטי המקצועי בעת ביצוע עסקת מקרקעין. עסקה בסדר גודל כזה, כשמעל ראש המוכר מרחפות כל כך הרבה סכנות, מחייבת להשקיע במימונו של עורך דין מקצועי שמתמחה בתחום המקרקעין ויש בידיו ידע עדכני וחיוני. זה לא המקום לחסוך - חיסכון בטווח הקצר עשוי להוביל לאסון משמעותי בטווח הארוך, ולפיכך הטיפ החשוב ביותר לרוכש דירה יד 2 הוא לשכור שירותיו של עו"ד שתחום המקרקעין מהווה את תחום עיסוקו העיקרי, ולעשות זאת מוקדם ככל הניתן.

יש לכלול בחוזה מכירת דירה יד שנייה הצהרה של המוכר לגבי תקינות הנכס

שלבו בחוזה המכר סעיפים חשובים

בעת המשא ומתן, הנחה במחיר הדירה היא לא המטרה המרכזית - רוכשי דירה יד שנייה חייבים לנסח חוזה מקיף ומפורט שיגן על כל זכויותיהם ויכלול סעיפים רבים וחשובים. כך, למשל, יש לכלול בחוזה מכירת דירה יד שנייה הצהרה של המוכר לגבי תקינות הנכס.

דירה חדשה - חשוב לעשות את הבדיקות המתאימות

בדקו את הנכס ואת הסביבה

היתרון הגדול ברכישת דירה יד שניה טמון באפשרות "לראות מראש את הכלה". סיירו בבית, בבניין ובשכונה, רחרחו אצל השכנים, בדקו את השירותים הקהילתיים ואת מוסדות החינוך וודאו שבדירה אין פגמים ומומים נסתרים. השקיעו בבדיקה זמן וכסף - גם כאן אין זה המקום לחסוך ומומלץ להסתייע באנשי מקצוע כדי לבדוק תשתיות, כגון: צנרת, ביוב, מערכות מיזוג, אינסטלציה וחשמל.

יש לוודא את זהות המוכר ולוודא את תקינות עסקת המכר. לשם כך, יש לבחון את מצב הנכס בטאבו

בדקו את המוכר וזכויותיו בנכס

אם תשכרו שירותיו של עורך דין הוא יעשה עבורכם את כל מה שנחוץ כדי לוודא שאינכם קונים 'חתול בשק'. כך, בין היתר, יש לוודא את זהות המוכר ולוודא את תקינות עסקת המכר. לשם כך, יש לבחון את מצב הנכס בטאבו (או מול מנהל מקרקעי ישראל, אם הנכס רשום בפנקס הזכויות). כמו כן, חשוב לבדוק את הנכס מבחינה תכנונית, ולוודא שאין ליקויי בניה וחריגות בלתי חוקיות. יש לבחון מהן התוכניות העתידיות באזור והאם יש בנכס זכויות בנייה נוספות. כמו כן, עורך דין העוסק בתחום המקרקעין ידע לערוך עבורכם גם את חישובי המס השונים אותם תאלצו לשלם במסגרת הרכישה, ועליכם לקחת גם את הוצאות המיסוי האלה בחשבון בעת ההחלטה על רכישת הדירה. 

קחו בחשבון את ענייני המיסוי

טיפ חשוב נוסף הוא "לעשות סדר" בכל הנוגע למיסוי מקרקעין. גם במלאכה קשה וסבוכה זו יסייע לכם עורך דין שעיקר העיסוק שלו בתחום המקרקעין.

האם מאמר זה עזר לך?
עו"ד משה גביזון קבע פגישה עם עו"ד משה גביזון

משה גביזון- משרד עורכי דין ונוטריון פועל כבר למעלה משלושה עשורים, ומציע שירותים משפטיים מקצועיים בתחום המשפט האזרחי. צוות המשרד...

לפרופיל המלא