כל אדם העומד בפני עסקת מכר של נכס מקרקעין - דירת מגורים, נכס מסחרי, שטח לא בנוי וכיו"ב - רוצה לוודא בצורה מדויקת ככל האפשר מה השווי האמיתי של הנכס שהוא עתיד לקנות או למכור. אחת הדרכים הטובות ביותר לבדוק זאת היא באמצעות הערכת שווי של שמאי מקרקעין.
השמאי בודק את הנכס בדיקה מקיפה. הוא בודק את המצב התכנוני ומצב הרישוי של הנכס, בוחן את סביבתו, דרכי הגישה אליו, מה העתיד הצפוי לו בתכנית בניין עיר, האם יש מפגעי רעש או אוויר בסביבתו, מה ערכם של נכסים דומים באזור ועוד.
כל בדיקה משפיעה על הערכת שווי הנכס בצורה שונה. כך למשל, מפגעי רעש ליד דירת מגורים, כגון בית ספר או תחנת אוטובוס, עלולה בהחלט להפחית את שווי הדירה, אך לא בהכרח ישפיעו על שוויו של נכס מסחרי שנמצא באותו אזור.
הערכת שוויו הריאלי של הנכס מאפשרת לקונה לוודא שהמחיר המוצע אינו גבוה מדי. או, לחלופין, להבין שיש בידיו "מציאה", גם אם המוכר אינו מודע לכך
מדוע מומלץ לבקש הערכת שמאי לפני עסקת מכר?
בדיקת שמאי היא, במובן מסוים, כמו בדיקת רכב: דרך לבדוק שהעסקה הגדולה שאתם מבצעים אכן כדאית, כפי שאתם סבורים. הערכת שוויו הריאלי של הנכס מאפשרת לקונה לוודא שהמחיר המוצע אינו גבוה מדי. או, לחלופין, להבין שיש בידיו "מציאה", גם אם המוכר אינו מודע לכך.
המוכר, מצידו, יכול לוודא באמצעות הערכת השמאי שהוא אינו מפסיד על המכירה מצד אחד, ומתמחר את הנכס במחיר ריאל, שלא יבריח קונים פוטנציאליים, מצד שני.
דו"ח השמאי יכול לשמש את מי שהזמין אותו (הקונה או המוכר) כאמצעי למשא ומתן בעסקת המכר. כך למשל: המוכר יכול להבליט רווחים או עליית ערך פוטנציאלית עתידית של הנכס, שעל פני הדברים לא ניתן לראותם במצב הנכס הנוכחי, וכך להצדיק את המחיר שהוא מבקש. הקונה, מצידו, יכול להצביע על פגמים מסוימים ועלויות שונות שיהיה על כל קונה לשאת בהם לאחר הקנייה, וכך לנסות להפחית את המחיר המבוקש.
בבדיקה של מסמכי הרישוי של הנכס שהוצע למכירה כדירת מגורים התגלה על ידי השמאי שמדובר בנכס מסחרי שכלל אינו מיועד למגורים. עוד התגלה שהחצר שהוצגה כמשויכת לנכס רשומה כחלק מהרכוש המשותף של הבניין
כיצד בדיקת שמאי מסייעת לקונה להבטיח את כדאיות עסקת המכר?
ניקח לדוגמה את סיפורו של אדם שביקש הערכת שמאי לנכס ששקל לקנות לצורך השקעה. הנכס הוצג על ידי המתווך כדירת חדר צמודת קרקע עם חצר סגורה, שרק לדייר יש גישה אליה. על פניו ובמבט ראשון, נראתה הדירה כהשקעה כדאית בעלת תשואה יפה משכר דירה, אך בבדיקה של מסמכי הרישוי של הנכס התגלה שמדובר בנכס מסחרי שכלל אינו מיועד למגורים.
בבדיקה גם התגלה שהחצר לא היתה משויכת לנכס, אלא רשומה כחלק מהרכוש המשותף של הבניין. יחד עם זאת, הבדיקה העלתה גם כי החומה שהקיפה את החצר ושער הכניסה לחצר נבנו כדין וכי לא ניתן לדרוש מבעל הנכס להרוס אותן. פירוש הדבר הוא כי נוצר מצב דה פקטו שהגישה לחצר היא באופן בלעדי של בעלי הנכס או מי ששוכרים את הנכס. כל אלה אפשרו לקונה להבין בצורה ברורה מה ערכו האמיתי של הנכס ולדרוש מחיר נמוך יותר מזה שהוצע לו במקור על ידי המוכר. מדובר במחיר שהבטיח לקונה שהקנייה אכן כדאית ותניב לו תשואה כפי שציפה.
בעקבות הערכת שווי על ידי שמאי, לא רק שבעל הנכס גילה ששטח ההחצר שלו גדול יותר ממה שחשב, אלא שגם ערך הנכס גדל בזכות הגילוי הזה
מדוע חשוב להעריך את שטח הנכס בפועל ולא להסתמך על מראית עין או על רישום ארנונה?
אחד הדברים הבסיסיים בהערכת שווי של נכס מקרקעין הוא שטח הנכס. לא פעם בדיקת שמאי מגלה כי שטח הנכס בפועל קטן או גדול מכפי שנראה במבט ראשון. ניקח לדוגמה דירת מגורים, שבארנונה נרשמה כדירה בשטח 100 מ"ר. בדיקה של תיק הבניין העלתה כי 15 מ"ר משטח זה הם למעשה חלק מהשטחים המשותפים של הבניין. כלומר, אם בכל אזור יש מחיר ממוצע למטר, הרי ששוויה של הדירה היה צריך להיות מכפלת המחיר הממוצע ב-85 ולא ב-100. זהו הבדל משמעותי, הן מבחינת המוכר והן מבחינת הקונה כשהם שוקלים את כדאיות העסקה.
במקרים אחרים, ההפך הוא הנכון. כלומר, בדיקת השמאי מגלה כי שטח הנכס בפועל גדול יותר מהנראה לעין. דוגמה מצוינת לכך היא של אדם שביקש להעריך את שווי הנכס שלו, שכלל חנות שמעליה דירת מגורים ולצד שתיהן חצר וחניה. בבדיקה התגלה כי שטח החצר בפועל גדול מכפי שנראה. התברר כי במהלך השנים אחד השכנים פלש וניכס לעצמו חלק מהחצר. בעל הנכס לא היה מודע לכך. בעקבות הערכת השווי על ידי שמאי, לא רק שבעל הנכס גילה שהחצר שלו גדולה יותר ממה שחשב, אלא שערך הנכס גדל בזכות הגילוי האמור.
רק שמאי מקרקעין יכול להעריך את השווי העתידי של הקרקע, לאחר שינוי הייעוד. לכן, כדאי לבקש את שירותיו של שמאי הבקי בפעילות של הוועדות המקומיות שהקרקע נמצאת בשטחן
האם כדאי לבקש הערכת שמאי לשווי נכס גם במקרה שמדובר בבנייה בלתי חוקית?
ניקח לדוגמה מקרה של דירה שעמדה במרכזה של מחלוקת משפטית. בית המשפט ביקש הערכת שמאי של שווי הדירה. תוך כדי בדיקת הנכס התגלה כי אחד החדרים בדירה הוא למעשה מרפסת שנסגרה ללא היתר. פירושו של דבר ששטח הנכס בפועל קטן יותר ולכן ערכו נמוך יותר. יתרה מכך: בעלי הנכס עלולים להידרש לשלם על הריסת הבנייה הלא חוקית או על אישורה. מדובר בתשלום העלול להגיע לעשרות אלפי שקלים ומעלה, המפחית אף יותר את שווי הדירה.
עורכי הדין של הצדדים אמנם ידעו כיצד לגלות את הבנייה הלא חוקית בעצמם, אך נדרשה הערכת שמאי כדי להבין מה השפעת הבנייה הבלתי חוקית על שווי הדירה בפועל. רק כך יכול היה בית המשפט להכריע במחלוקת הרכושית שניצבה בפניו.
עלות דו"ח שמאי עומדת על אלפי שקלים אך התועלת הצומחת ממנו עשויה להגיע לרבבות שקלים, במקרה שהדו"ח יחשוף פערי תמחור משמעותיים
כיצד מסייעת הערכת שמאי בקניית קרקע חקלאית?
לא מעט קרקעות חקלאיות מוצעות כיום למכירה כהשקעה עתידית ליום שבו יאושר להן שינוי ייעוד לבנייה, אם אכן יאושר שינוי ייעוד. השאלה החשובה היא כיצד ניתן להעריך את שווי הקרקע מראש, עוד לפני שאושר שינוי הייעוד ולפני שידוע מה יהיו זכויות הבנייה על הקרקע, סוג הבנייה שיאושר והרווח העתידי הצפוי לבעלים.
חשוב לזכור: גם אם המתווך מבטיח הרים וגבעות, לא ניתן לדעת מראש האם יאושרו בניינים בגובה עשר קומות או 30 קומות. אין לדעת מראש כמה מהקרקע שאנחנו קונים מיועדת לבנייה וכמה מהקרקע מיועדת לשטחים ציבוריים, שלא ניתן יהיה לבנות עליהם ולא יהיו בבעלותנו. שאלות חשובות נוספות המתעוררות: האם החלקה שקנינו תיועד לשימוש מסחרי? מגורים? מעורב? מתי צפוי שינוי הייעוד לצאת לפועל? האם בעוד עשר שנים או 20 שנה? לכל אלה יש השפעה מכרעת על שווי הקרקע כיום.
רק שמאי מקרקעין יכול להעריך את השווי העתידי של הקרקע, לאחר שינוי הייעוד. לכן, כדאי לבקש את שירותיו של שמאי הבקי בפעילות של הוועדות המקומיות שהקרקע נמצאת בשטחן. יש להיעזר בשמאי המכיר את השטח ויודע להעריך את הצפוי בכל אזור, הן מבחינת זכויות הבנייה, הן מבחינת ייעוד ציבורי ועוד.
לסיכום, עלות דו"ח שמאי עומדת על אלפי שקלים והתועלת הצומחת ממנו עשויה להגיע לרבבות שקלים, במקרה שהדו"ח יחשוף פערי תמחור משמעותיים. דו"ח השמאי יבטיח כי אינכם משלמים על נכס יותר משוויו או מתמחרים אותו במחיר נמוך מדי. דו"ח השמאי יסייע לכם לגלות "מציאות" ולא פעם יפתיע אתכם כשתגלו ששווי הכנס שלכם, או הנכס שאתם עומדים לרכוש, גבוה ממה שחשבתם.
* רועי בנאי הוא שמאי מקרקעין מוסמך, המתמחה בהיטל השבחה, הערכת שווי דירות וחוות דעת מומחה
* סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתבzap משפטי
