כשדוד (שם בדוי) וחמדה, זוג נשוי, סיימו לשפץ את הדירה החדשה שרכשו, הם היו בהתלבטות: האם לעבור אליה באופן מיידי או להמשיך לגור באזור שבו שכרו דירה על מנת שלא להחליף את מסגרות הילדים. הם החליטו להישאר ובינתיים להשכיר את דירתם לאנשים הגונים. דוד וחמדה פגשו לא מעט מועמדים, שאלו ובדקו את מהימנותם ובחרו לבסוף בזוג צעיר וסימפטי שהבטיח לשמור על הדירה.
חצי שנה לאחר תחילת החוזה הפסיקו הדיירים לשלם את שכר הדירה תוך תירוצים שונים. כשדוד הגיע לדירה על מנת לדבר איתם, חשכו עיניו: במקום הדירה היפה, החדשה והמשופצת שהשכיר, הוא מצא מעבדת סמים. הדירה היתה מלאה בשתילי קנאביס מקצה לקצה. מערכת מיזוג האוויר נשברה בכוונה על ידי הדיירים, וצינורותיה כוונו מטה כלפי הצמחים. הדירה כולה היתה מלאה באור מסנוור תחת חום כבד, שגרם לנזקי לחות. הדירה למעשה ניזוקה בסכום של כ-400 אלף שקל.
קיראו עוד בנושא >>> נזקי מים בבית – מי באמת צריך לפצות אותך?
אך זו לא היתה הבעיה העיקרית. הבעיה הרצינית יותר היתה שהדיירים - הזוג שהתברר שהוא כלל לא חביב וסימפטי - לא הסכימו להתפנות, ועל פי החוק לא ניתן היה לפנותם בכוח.
הסיפור הזה אינו חריג כלל ומתברר שסיפורים דומים קורים לא מעט. "בישראל, קשה מאוד לפנות דיירים ללא הסכמתם, ולא משנה איך הם התנהגו בדירה", אומר עורך הדין אלי יצחק. "כל משכיר צריך לדעת שהוא למעשה מפקיד את הנכס הכי יקר שלו, ששווה מיליונים, בידיים של אנשים שמשלמים דמי שכירות, שלא משנה מה גובהם, הם לא מגרדים את עלות הנכס, והנזקים עלולים להיות עצומים. הדרך הכי טובה להתגונן היא הכנה מראש, עוד לפני ההשכרה".
"בכל חוזה שכירות שאני עורך אני מכניס סעיפים מגנים, כמו למשל תשלום קנס עבור הפרת חוזה"
איך ניתן להתכונן מראש לתרחישי אימים?
"כשאני עוזר ללקוח להשכיר את הדירה שלו, אני עורך כל מיני בדיקות לגבי השוכר וכך מפחית מאוד את רמת הסיכון. אני בודק בכונס הרשמי שהשוכר הפוטנציאלי לא חדל פירעון. אני בודק שהחשבון שלו לא מוגבל בבנק ישראל. אני בודק את ההיבטים החברתיים ברשתות ומוודא שאין עליו תלונות קודמות. אני גם מוודא באמצעות גורמים משפטיים שלא תלויים נגדו תיקים. את כל זה אני עושה כדי לצמצם את האפשרות שהמשכיר יכניס לדירה אדם שלא ישלם או שיגרום לנזקים, וייתקע בדירה בכוח".
לצד הבדיקות, מסביר עו"ד יצחק, על המשכיר להכין עבורו הגנות. "בכל חוזה שכירות שאני עורך אני מכניס סעיפים מגנים, כמו למשל תשלום קנס עבור הפרת חוזה. על מנת שנוכל לגבות בקלות את הקנס הזה, אני דורש שהשוכר יציג צ'ק ערבון, יחתים ערבים, יפקיד ערבות בנקאית – אלה הם אמצעים שניתנים לשימוש בעת הפרת חוזה".
"אסור למשכיר להיכנס לדירה ללא רשות הדייר. הדייר יכול להתלונן במשטרה על השגת גבול ולתבוע בגין נזקים. גם אם השוכר הפסיק לשלם, לא ניתן לפנות אותו או את חפציו בכוח"
האם ניתן להכניס לחוזה סעיף פינוי בשל הפרת חוזה?
"אפשר אבל גם אם חתמנו על כך מראש בחוזה, יש סעיפים שאינם קבילים בבית המשפט. זאת ועוד, מרגע ההשכרה, אסור למשכיר להיכנס לבית ללא רשות הדייר, להוציא לו את החפצים החוצה, להחליף לו מפתח, לסגור את החשמל או המים. ברגע שהמשכיר עושה משהו מאלה, הדייר יכול להתלונן במשטרה על השגת גבול ולתבוע בגין נזקים. גם אם השוכר הפסיק לשלם, לא ניתן לפנות אותו או את חפציו בכוח".
אז מה עושים?
"במקרה כזה יש לפנות לבית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר, ובתביעה נפרדת ניתן לתבוע בגין החובות והנזקים, אבל רק בית המשפט מוסמך להחליט על פינוי בכוח".
לפעמים, מספר עו"ד יצחק, גם לאחר מתן פסק הדין לפינוי, הסיפור לא נגמר." אם הדייר לא מפנה את חפציו, צריך לשוב אל בית המשפט ולבקש צו עשה – כלומר פינוי החפצים ואחסונם ללא הסכמתו של הדייר, אך עדיין על חשבון המשכיר. לכן, כאמור, חשוב לדרוש את ההגנות הכספיות מראש כדי שבמקרים אלה נוכל לממש אותן".
"בכל חוזה שכירות אני דואג לציין שהדירה מיועדת למגורים בלבד וכי כל שימוש אחר נחשב להפרת חוזה המזכה בפיצוי"
ומה קורה אם הדיירים עשו בדירה שימוש פלילי כמו במקרה הקנאביס?
"כאשר טיפלתי בלא מעט מקרים כאלה - והם יותר נפוצים ממה שחושבים - נאלצנו להגיש תלונה במשטרה ובנוסף לפנות לאפיקים הרגילים של בית המשפט. מובן שהפעלנו את מנגנון הפיצוי – בכל חוזה שכירות אני דואג לציין שהדירה מיועדת למגורים בלבד וכי כל שימוש אחר נחשב להפרת חוזה המזכה בפיצוי, ואני תמיד מציין פיצוי גדול מאוד".
עו"ד יצחק מסכם: "חשוב להשכיר דירה רק עם חוזה משמעותי שנערך על ידי עורך דין, ולא לחתום על חוזה חינמי מהאינטרנט. הוא אולי חינמי, אבל פוטנציאל הנזק שלו הוא אדיר".
צילומים: שאטרסטוק
