דליפת מים בתקרת הבית מדירת השכנים מעל או דליפה מהגג המשותף היא מטרד קשה שדורש טיפול מקצועי מיידי לשם סילוק המפגע באופן מוחלט. שאלה משפטית מהנפוצות בקרב דיירים בבתים משותפים בישראל היא: במקרה של נזקי מים בבית שנגרמו ממקור חיצוני, מי בעצם אמור לפצות אותנו ואיך אנחנו משיגים את הפיצוי הזה?
ראשית חשוב להדגיש כי כאשר נגרם בבית נזק מים ממקור חיצוני שאין לנו שליטה עליו, יש מישהו שצריך לשלם על כך, ולא אנחנו. שנית, יש להבחין בין שני סוגי נזק: נזק שנזרם ממים שהגיעו לדירה דרך הגג המשותף, ונזק ממים שהגיעו לדירה דרך דירתו של שכן בבניין (לרוב מהדירה מעל).
כאשר מקור הנזק הוא בגג הבית המשותף, יש להפנות את האחריות לוועד הבית. כאשר מקור הנזק הוא בית השכן, על מנת להחליט על מי להטיל את האחריות, יש לבצע בדיקה: אם המים הגיעו דרך דירתו אך מצינור משותף לכל הבית, יש לפנות לוועד הבית. אם הנזק מגיע מדירתו של השכן בלבד, הרי שהאחריות תוטל על השכן.
יש לתעד את הנזק על ידי צילום והסרטה, חשוב להביא חוות דעת של שמאי שישערך את הנזק ולקבל ממנו מכתב רשמי, ואם תיאלצו לתקן את הנזק בעצמכם, חשוב שתשמרו את החשבונית
חשוב לתעד את כל התהליך
נזקי מים בבית הם עסק יקר, ואם הנזק נגרם מגורם חיצוני, אין סיבה שנשלם עליו בעצמנו. זאת ועוד, טיפול בנזק שנגרר מעבר לזמן סביר יכול להשתקף בפיצוי נוסף על עוגמת נפש. הסיכוי לזכות בתביעה הוא גבוה, ובתי המשפט אף קבעו כי "מן המפורסמות שרטיבות בבית גורמת לעוגמת נפש". אבל כדי להשיג את הפיצוי המקסימלי, צריך לדעת להתנהל נכון כבר מההתחלה.
קיראו עוד בנושא אחר >>> קרוב משפחה שלכם נעדר? תשכחו מהמתנה של 24 שעות
כאשר מתחיל נזק, רצוי להזמין מומחה לאיתור נזילות, שיקבע אם מקור המים הוא מהשכן או ממקור שעליו אחראי ועד הבית. לאחר מכן יש לפנות לגורם האחראי על הנזק (ועד הבית או השכן) ולבקש טיפול מיידי בבעיה. הפנייה הראשונה יכולה להיעשות בעל פה, ולאחריה מוטב לעבור לפניות בכתב.
ככל שהפניות מתועדות ורשומות ויהיו לכם אסמכתאות ועדים, ניתן יהיה להתבסס עליהם במקרה של תביעה עתידית. הפניות צריכות להיעשות בדרכי נועם, תוך תיעוד מלא שלהן. אם הפנייה נעשית בעל פה, עדיף שתהיה בנוכחות עדים או שתוקלט.
חשוב לתעד לא רק את הפניות אלא את כל מה שקשור למקרה: יש לתעד את הנזק על ידי צילום והסרטה, חשוב להביא חוות דעת של שמאי שישערך את הנזק ולקבל ממנו מכתב רשמי, ואם תיאלצו לתקן את הנזק בעצמכם, חשוב שתשמרו את החשבונית שקיבלתם מבעל המקצוע על מנת לדרוש בהמשך שיפוי.
מבחינת החוק, האחריות היא על בעל הדירה ולא על חברת הביטוח, והוא מחויב לתקן את הנזקים גם אם לא יקבל החזרים מהביטוח
החוק קובע מי אחראי
דיירים רבים נתקלים במצב שבו כאשר הם חווים נזקי מים, השכן שמדירתו נגרם הנזק מתנער מאחריות ומפנה לחברת הביטוח שלו, או שהוא פונה בעצמו לחברת הביטוח ומסרב לתקן את הנזקים לאחר שחברת הביטוח דוחה את בקשתו. כאן חשוב לדעת: מבחינת החוק, האחריות היא על בעל הדירה ולא על חברת הביטוח, והוא מחויב לתקן את הנזקים גם אם לא יקבל החזרים מהביטוח. עוד קובע החוק, שעליו לתקן את הנזקים בתוך פרק זמן סביר.
קיראו עוד בנושא אחר>>>> האם אפשר לעצור אותך בשל אי עטיית מסיכה?
הבסיס החוקי לאחריות על נזקי המים הוא פקודת הנזקין, סעיף 38, שאומר שברגע שיש הימלטות של מים, הרי שנטל הראיה מונח לפתחו של הנתבע. כלומר, אם אדם נתבע בגין נזקי מים שהגיעו מדירתו, חובה עליו (ולא על התובע) להוכיח שהוא לא התרשל והנזק לא נגרם מדירתו.
סעיף 41 לפקודת הנזקין קובע שישנה הוכחת אחריות כאשר "הדבר מדבר בעד עצמו". כלומר, כאשר קיים נזק בדירה וניתן לראות שהמים הגיעו מהדירה למעלה, אזי הדבר מדבר בעד עצמו ומוכיח את עצמו, ואם הנתבע מתנגד לכך, נטל הראיה יהיה עליו. סעיף חשוב נוסף הוא סעיף 3 לתוספת הראשונה של חוק המקרקעין, שקובע שלבעל נכס יש זכות לגשת לגורם האחראי על הנזק ולדרוש את תיקונו.
תביעה שמסבירה היטב את מהות הנזק ומגובה בראיות טובות תוביל להוצאת צו שיחייב את הנתבע לתקן את מקור הנזילה
מה עושים כשהשכן מסרב לתקן?
לאחר שנקטנו בכל הצעדים ההכרחיים (פניות, תיעוד, חוות דעת וכו') והשכן או הוועד מסרבים לטפל במקור הבעיה, נדרשת פעולה אקטיבית על מנת למנוע התפשטות הנזק. במקרה כזה, ניתן לבקש "צו עשה" מהמפקחת על הבתים המשותפים. תביעה שמסבירה היטב את מהות הנזק ומגובה בראיות טובות תוביל להוצאת צו שיחייב את הנתבע לתקן את מקור הנזילה.
לאחר הטיפול בכל הנזקים, ניתן לתבוע בתביעה לבית המשפט את גורם הנזק על מנת לקבל פיצויים. בתביעה כזאת ניתן לדרוש החזר כספי על התיקונים שעשינו בעצמנו, החזר על הנזק שנגרם לרכוש, פיצוי על עוגמת נפש, על הפסד ימי עבודה, על הפסד שכר דירה (אם רלוונטי) ועל ירידת ערך הדירה.
השכן נאלץ לממן את תיקון כל הנזקים שנגרמו בדירה ובנוסף שילם פיצויים על עוגמת נפש, הוצאות מומחים והוצאות משפט, סכום שהגיע לכ-18,000 שקל
ככל שהזמן עובר - הפיצוי גדל
אם פונים אליכם בבקשה להפסקת נזק שמקורו בביתכם, מוטב להיענות לבקשה בזמן, אחרת ההפסד הכספי יהיה גדול בהרבה. מקרה שהגיע למשרדי לאחרונה ממחיש זאת היטב. הגיע אלי אדם לאחר שמים חלחלו לדירתו מהדירה שמעליו ונגרם נזק משמעותי לקירות. השכן שממנו הגיע הנזק התעלם מכל הפניות אליו, ובינתיים הנזק גדל וכלל פגיעה גם במערכת החשמל, ניתוק מרצפות ממקומן, עובש וטחב בדירה ועוד.
לאחר ששלחתי לשכן מכתב התראה לפני נקיטת הליכים, הוא נאות להתייחס לראשונה לפניות, אך טען כי חברת הביטוח לא מוכנה לשלם עבור הנזק. לא נותרה ברירה והגשנו תביעה למפקחת על הבתים המשותפים, שהוציאה צו עשה לתיקון הנזק והפסקתו לאתר. בנוסף, הגשנו תביעה לבית המשפט על הנזק, והשכן נאלץ לממן את תיקון כל הנזקים שנגרמו בדירה ובנוסף שילם פיצויים על עוגמת נפש, הוצאות מומחים והוצאות משפט, סכום שהגיע לכ-18,000 שקל. אם היה לוקח אחריות בזמן, הנזק כנראה היה מסתכם עבורו במאות או באלפי שקלים בודדים בלבד.
