בעולם הנדל"ן הישראלי, שבו מחירי דירות מטפסים לגבהים אסטרונומיים וכל החלטה כלכלית יכולה להיות בעלת השלכות של מאות אלפי שקלים, השאלה "כמה הבית שלי באמת שווה?" הפכה מסקרנות תמימה לחרדה קיומית. רוב האנשים פונים לאתרי המכירות, שומעים מהשכנים, או מניחים שהם מבינים בשוק וטועים לעתים בסדר גודל של עשרות אלפי שקלים.
חמאדה אגבאריה, שמאי מקרקעין מוסמך ומייסד משרד אקסלנס שמאות מקרקעין בבאר שבע, רואה כל יום את התוצאות של ההערכות הלא מדויקות האלו. אגאבריה, בוגר מסלול בשמאות מקרקעין בטכניון, בעל רקע אקדמי בכלכלה ומימון, מלווה לקוחות פרטיים, מוסדות ממשלתיים ובנקים בהערכות נכסים מורכבות ויודע בדיוק איפה האמת נפגשת עם הפנטזיה. בשורות הבאות הוא מסביר מדוע רוב הבעלים מעריכים את הדירה שלהם לא נכון, מתי באמת צריך לשלם לשמאי מקצועי ומה ההבדל בין מה שאתם רוצים שהבית יהיה שווה למה שהוא באמת שווה בשוק.
מה ההבדל בין שמאי מקרקעין לשמאי רכוש רגיל?
"ההבדל הוא מהותי. שמאי מקרקעין מעריך זכויות במקרקעין, כמו נכסי דלא ניידי, דירות, בתים, מגרשים וקרקעות. התהליך כולל ניתוח מעמיק של המצב העובדתי של הנכס - המיקום, הסביבה, השטח הבנוי, שטח הקרקע ומאפיינים פיזיים נוספים. אני בוחן גם את מצב הרישוי והתכנון - מה בנוי בהיתר ומה לא, מה המצב התכנוני העדכני ומהו הפוטנציאל לשינויים עתידיים. בנוסף, אני מנתח את המצב המשפטי של הנכס ומבצע ניתוח מפורט של עסקאות השוואה רלוונטיות לנכס הנישום באזור. בסוף התהליך, אני כותב פרק של 'גורמים ושיקולים', שמסביר בבירור איך הגעתי לשווי הסופי, כך שכל קורא יבין את ההיגיון מאחורי ההערכה הסופית.
"לעומת זאת, שמאי רכוש ונזיקין רגיל מתמחה בהערכת נזקים ורכוש מטלטלין. הוא צריך ידע מעמיק בעולם הביטוח ובחוקים הרלוונטיים כדי ללוות תביעות ביטוח ולספק חוות דעת מקצועיות לבית המשפט במקרי נזק".
אילו סוגי נכסים אתה מעריך - בתים פרטיים, קרקעות חקלאיות, נכסים מסחריים?
"אני מתמחה במגוון רחב של נכסים, מה שמאפשר לי לתת מענה מקיף ללקוחותיי, כולל נכסי מגורים, דירות, בתים צמודי קרקע ומגרשים ריקים למגורים. אני גם מעריך קרקעות חקלאיות, נכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים, ונכסי תעשייה מגוונים כולל מבני תעשיה, חניונים ותחנות תדלוק. ברבגוניות הזו, כל סוג נכס דורש הבנה מעמיקה של המאפיינים הייחודיים לו, השוק הרלוונטי והגורמים שמשפיעים על השווי. ניסיון במגוון נכסים מעשיר את ההבנה שלי ומאפשר לי להעריך בצורה מדויקת יותר כל נכס בהתאם למאפייניו".
איך קובעים שווי לקרקע חקלאית לעומת קרקע המיועדת לבנייה?
"בשני הסוגים, הבסיס העיקרי הוא ניתוח עסקאות השוואה דומות באזור. אני מחפש עסקאות שבוצעו בפועל של נכסים דומים מבחינת המיקום, השטח, הייעוד התכנוני והמאפיינים הפיזיים. כשאין מספיק עסקאות השוואה מהימנות, אני משתמש בשיטות הערכה נוספות. לדוגמה גישת העלות, שמעריכה כמה יעלה לשחזר או ליצור נכס דומה. יש גם תקן מספר 21 שקובע שיטות הערכה מקצועיות ושיטות עקיפות נוספות שמתאימות למקרים מיוחדים.
"ההבדל המרכזי בין קרקע חקלאית לקרקע לבנייה הוא בפוטנציאל ההכנסה העתידית מהנכס, צפי לעליית מחיר ובביקוש השוק. קרקע לבנייה בדרך כלל שווה הרבה יותר בגלל הפוטנציאל הגלום בה ביחס לקרקע חקלאית".
מהי המשמעות של "פוטנציאל הפיתוח" של קרקע בשמאות?
"פוטנציאל פיתוח מתייחס ליכולת לשפר ולפתח מקום או אזור מסוים דרך שינויים תכנוניים שיגדילו את הערך הכלכלי שלו. זה יכול לכלול קידום תכניות התחדשות עירונית כמו פינוי-בינוי, תמ"א 38 או תכניות מקיפות לפיתוח אזור. לדוגמה, אזור שמתוכנן לכלול בעתיד מקומות בילוי, מרכזי מסחר, אזורי תעסוקה או תשתיות תחבורה חדשות, יקבל ערך מוסף משמעותי.
"כשמאי, אני צריך להעריך לא רק את המצב הנוכחי של הנכס אלא גם את הפוטנציאל העתידי שלו בהתבסס על תכניות מאושרות או צפויות, אשר בדרך כלל מגולם כבר בעסקאות ההשוואה".
איך משפיעים שינויי תכנון ובנייה על שווי המקרקעין?
"שינויי תכנון יכולים להשפיע באופן דרמטי על שווי המקרקעין. הדוגמה הבולטת ביותר היא שינוי ייעוד של קרקע. למשל מאזור תעשיה לאזור תעסוקה מעורב שכולל משרדים ומסחר. שינויים נוספים שמשפיעים משמעותיות הם שיפורים תכנונים כגון תוספת זכויות בנייה, תוספת מספר יחידות, שיפור הגישה לאזור מסוים דרך פרויקטים של תשתית כמו כבישים חדשים או תחבורה ציבורית, ושינויים בייעוד מאזורי מגורים לשימושים מעורבים. כשמאי, אני צריך להיות מעודכן בכל התכניות התכנוניות הרלוונטיות ולהבין את ההשפעה שלהן על הנכס הספציפי שאני מעריך".
מהו תפקיד השמאי בתהליכי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית?
"לשמאי יש תפקיד מרכזי בכמה שלבים של תהליכי ההתחדשות העירונית: תפקיד השמאי יכול להשתלב עם היזם בשלב התכנון הראשוני - מה שנקרא השלב של go/no-go. כאן אני עוזר ליזם להבין אם הפרויקט כלכלית מתאים. אני עושה תחשיבים מקצועיים שמראים כמה יחידות דיור היזם צריך לקבל או להקים כדי שהפרויקט יהיה רווחי, תוך התחשבות בכל הפרמטרים הרלוונטיים. בדרך כלל, רווחיות של 10%-15% נחשבת סף מינימלי להיכנס לפרויקט.
"מצד שני, שמאי מטעם הדיירים פועל כדי לשמור על האינטרסים של בעלי הנכסים מפני היזם. במקרים כאלה אני מלווה את בעלי הזכויות הקיימים ובוחן את ההצעות שהיזם מציע להם. זה כולל בחינת התמורה הצפויה שלהם מהפרויקט החדש, הערכת דמי השכירות שהם אמורים לקבל בזמן הבנייה, ווידוא שהם מקבלים יחס הוגן בכל ההיבטים הכלכליים של העיסקה".
מתי בעצם צריך שמאי - אילו מצבים הכי נפוצים?
"יש מספר מצבים נפוצים שבהם שמאות מקצועית היא הכרחית. ראשית, אנשים שקיבלו ירושה ורוצים לחלק אותה בין היורשים - כאן צריך שמאות אובייקטיבית כדי לוודא חלוקה הוגנת. דבר דומה קורה בפירוק שיתוף בין זוגות שמתגרשים. מצבים נוספים כוללים שומות לכונס נכסים והוצאה לפועל, הערכות לצורך התחשבנות עם מס שבח, שומות טרום רכישה שעוזרות לקונה לקבל החלטה מושכלת ושומות למטרת שיעבוד בנקאי לפי תקן 19.
"יש גם מקרים של מחלוקות משפטיות שבהן בית המשפט דורש חוות דעת מקצועית, והערכות לצורך ביטוח או התחשבנויות מול רשויות המס. בכל המקרים האלה דרושה הערכה אובייקטיבית ומקצועית שמבוססת על נתונים ולא על רגשות או אינטרסים".
מה הן הטעויות הכי נפוצות שאנשים עושים כשהם מעריכים את שווי הנכס שלהם?
"הטעות הגדולה ביותר היא שאנשים קובעים את מחיר הנכס שלהם בהתבסס על מחירים מבוקשים באתרי מכירות של דירות יד שנייה באינטרנט ולא על עסקאות שבוצעו בפועל. זה כמו לקבוע את המשכורת שלך לפי הודעות דרושים ולא לפי מה שאנשים באמת מרווחים.
"אתרי מכירות כאלה מראים מה בעלי נכסים רוצים לקבל ולא מה שהם באמת מקבלים. ההבדל יכול להיות עצום - לפעמים 10%-20% ואפילו יותר. עסקאות אמיתיות מבוססות על מיקוח, תנאי שוק, מצב הנכס ולחץ זמן של הקונה והמוכר.
"בנוסף, אנשים נוטים להעריך יתר על המידה שיפורים שהם עשו בבית. הם השקיעו 100,000 שקל בשיפוץ המטבח וחושבים שזה מוסיף 100,000 שקל לשווי הבית. במציאות, שיפוצים בדרך כלל מוסיפים פחות לשווי בהשוואה לסכום שהשקיעו הבעלים".
מתי שווה להוציא כסף על שמאי ומתי אפשר להסתמך על הערכה עצמית?
"האמת היא שכ-90% מהאנשים שמוכרים בתים לא עוברים דרך שמאי מקצועי. הם פונים לשכנים לשמוע כמה נמכרו בתים דומים או מסתמכים על מתווכים. זה עובד במקרים רגילים של קנייה ומכירה פרטית. אבל יש מצבים שבהם שמאי הוא הכרחי, וזאת כשיש צורך בחוות דעת אובייקטיבית ומקצועית. זה קורה בהליכים משפטיים, בפירוק שותפויות, במקרים של מחלוקת על שווי, או כשבנקים דורשים הערכה מקצועית לצורך מתן אשראי. גם כשמדובר בנכסים מורכבים - קרקעות חקלאיות, נכסי תעשיה או נכסים עם בעיות תכנוניות או משפטיות - שמאי מקצועי הוא הכרחי כי הוא מבין את כל המורכבויות הטכניות".
איך מכינים נכס לקראת שמאות כדי לקבל הערכה מדויקת?
"ההכנה הכי חשובה היא פשוט לוודא שיש גישה לכל רחבי הנכס. אני צריך לראות ולמדוד את כל החללים, לבדוק את מצב הבנייה ולהבין את המאפיינים הפיזיים של הנכס. מעבר לזה, כדאי להכין את כל המסמכים הרלוונטיים מראש – מסמכים קניינים של הנכס (נסח טאבו, אישורי זכויות, חוזה חכירה), היתרי בנייה, תכניות מאושרות וכל מסמך שיכול לעזור להבין את המצב המשפטי והתכנוני של הנכס. ככל שיש יותר מידע זמין, כך השמאות תהיה מדויקת יותר."
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
