אובדת עצות מבקשת עזרה וסדר בדברים

שלום לך אני אם חד הורית ל3 ילדים בגירים (22,25,,32) וקטינה בת 14 . רוצה לרכוש דירה שנייה ולהעביר 1/4 לכל אחד מה בגירים ו 1/4 להותיר על שמי ובבוא היום להעביר לקטנה . הגשתי בקשה למשכנתא על פחות. מ50% מערך הנכס ואישרו לי עקרונית .( לציין כי לא שאלתי האם אין בעייתיות שהדירה תהיה רשומה בטאבו על שמי ושם הילדים והמשכנתא תהיה רק על שמי , כי הרי הדירה תהיה ממושכנת לטובת הבנק) האם זה קביל לרשום דירה שכזו על שמי ושם הילדים? מלבד השיקולים המשפחתיים אני רוצה לחסוך במס הרכישה . האם יש חשיבות לסדר הפעולות כדי שהליך זה יחשב חוקי מבחינת המיסוי? האם לחתום יחד עם הילדים על רכישת הדירה או לרכוש את הדירה ואחר כך להעביר ברבעים על שמם ושמי מה נכון לעשות ? תודה תודה מראש