מי נכלל בין בעלי הדירות בבניין

שלום, בבניין שלנו, בצפון תל אביב, אין כרגע ועד בית ואנחנו מנסים לההקים כזה ולכנס לשם כך אספת דיירים. בבניין יש 15 דירות בנויות. אבל בנסח הטאבו רשומות 16 חלקות משנה - אחת במרתף איננה בנויה. היא שטח ריק וחלל פתוח מתחת לעמודי הבניין. מצד שני, לדירה (הנעדרת) הזו צמודים 10.6% מהרכוש המשותף - יותר מכל דירה אחרת בבניין. השאלה היא אם לצורך מניין קולות ורוב בהחלטות לניהול הבית והרכוש המשותף, מעמדה של ה"אין דירה" הזו זהה למעמדן של כל הדירות האחרות? האם יש לספור את הדירה הזו במניין הקולות? האם חייבים לזמן את בעלי הנכס הזה לאספת הדיירים? האם הוא חייב בעלויות התחזוקה - למשל שיפוץ? תודה שי