מס רכישה על החלפת דירה

שבוע טוב חברים בבעלות אבא שלי 2 דירות ,אחת מגורים , אחת מושכרת , הוא מעוניין למכור את הקטנה יותר (המושכרת) ולרכוש 2 דירות נוספות במקומה ... השאלה היא , האם הוא יהיה חייב במס רכישה על 2 הדירות או רק על דירה אחת ? מכיוון שאחת הוא מוכר קונה אחרת במקומה ... ככה שמתווספת בסה'כ עוד דירה אחת ... אשמח לתשובה .