מס שבח לינארי במכירת בית עם זכויות בניה נוספות

שאלה עקרונית לגבי מס שבח במכירת בית על מגרש עם זכויות בניה נוספות ששוויו מעל 4.5 מליון שח- כדוגמא נגיד שחלק הבית עם חלק הקרקע שלו שווה 2 מליון ויתרת הזכויות מליון שווה 4 מליון. האם המס המוטב הוא על 2 מליון וכל השאר ממוסה כקרקע? ואם אין זכויות נוספות האם המס הלינארי הוא על 4.5 מליון ורק 1.5 מליון ממוסים כקרקע? או אולי מס לינארי על כל ה 6 מליון?