רכישת בית עם חריגת בנייה

ברצוני לרכוש בית פרטי כאשר המרתף בגודל של כ40 מ"ר נבנה ללא היתר האם כדאי? האם ניתן לקבל היתר בעתיד ? עליות קבלת ההיתר? האם בכלל ניתן לבצע את העיסקה במצב הזה?האם אני צפוי לקנסות אם אקנה את הבית ללא היתר?