מכירה ללא תיווך בתקופת בלעדיות

שלום, ברשותי קרקע לדירה, בתקופת בניה. 1. לפני מספר חודשים ניהלתי מו"מ עצמאי עם קונה, שלא הבשיל לכדי עסקה. 2. לפני זמן קצר, התקשרתי עם מתווך לשיווק הנכס בבלעדיות. 3. במקביל, רצה הגורל, והקונה חזר אלי כדי לסגור עסקה. האם אני יכול לסגור עסקה מבלי לשלם תיווך? או אולי רק הוצאות שיווק שהיו למשרד? הנכס הוא דירה על הנייר, על כן המשרד פרסם את הנכס רק באינטרנט.