• 5 באפריל 2014

    מחובר דרך קבע

    שלום רב,
    בית פרטי נמכר בכינוס נכסים עקב גירושין.
    בחוזה המכר נכתב: "הדירה כוללת במחירה את כל המחובר אליה דרך קבע וכן ארונות מטבח מעל ומתחת לשיש, מזגן מיני מרכזי...."

    האם הציוד המפורט מטה הינו נכלל בבחינת "מחובר דרך קבע" וצריך להשאירו בבית לזכות הרוכשים ?
    א. מאוורר תקרה.
    ב. זרועות/מתקני תלייה טלוויזיה.
    ג. ארונות הזזה שהותקנו בצמידות לקיר (מחוברים לקיר) לאחר קבלת הבית מהקבלן.
    ד. מחשב השקיה.

    5 באפריל 2014
  • 6 באפריל 2014

    מחובר דרך קבע

    התשובה אינה תמיד פשוטה ולכן תמיד מומלץ לצרף רשימה של המחוברים העיקריים וזאת על מנת למנוע ספקות. על מנת לתת לך מושג להלן יובאו המבחנים העיקריים כפי שנקבעו בפסיקה. ניתן לחשוב בוודאות שארונות הקיר הינם חלק מהדירה. לגבי יתר הפריטים ניתן למצוא דעות לכאן ולכאן למרות שאני סבור כי ניתן לראות בכולם חלק מהדירה. אני גם חושב שברמה הפרקטית לא ראוי ולא כדאי לייצר סכסוך ביחס לפריטים אלו שעלותם זניחה. טוב תעשו אם תגיעו להסכמות.
    סעיף 12 לחוק המקרקעין קובע "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי הנטוע עליה ועל כל דבר אחר שמחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, נטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר". הואיל והחוק אינו מגדיר "חיבור קבע" מהו ומה מידת חוזקו ואופן פריקותו של אותו חלק שאותו מבקשים לנתק מהמבנה, הפסיקה קבעה מבחנים שיתיישב עם מטרת החוק ולשונו. "חיבור" משמע שאותו חלק מחובר בדרך זו או אחרת לקרקע או למבנה (ראה ע"א 567/68 מקס שפלן נ ' אליעזר קאופר פד"י כ"ג (2), 108): כן נקבע כי 'חיבור' מצריך הצמדה פיזית או לפחות חדירה אל תוך הרצפה או הקיר..."
    מקום שהתקיים התנאי של חיבור החלק לקרקע או למבנה יש לבדוק את מידת הקושי בהפרדתו מאותם חלקי בניין. מאחר וכיום בניית מבנים נעשית, בין היתר, בשיטה קלה, נקבע כי יש לבחון בזהירות את מידת הפריקות של אותו חלק של הבניין ועל מבחן הפריקות יש להוסיף מבחנים נוספים כגון: שהחיבור צריך לקיים "קביעות מסוימת" המצדיקה את סיפוחו של הפריט לבניין, הפרדת הפריט כרוכה בנזק בלתי סביר לבניין והאם יש לו הצדקה קיומית בפני עצמו או שהוא מהווה חלק מגופו של המבנה . בנוסף יש לבחון האם רוכש סביר היה עשוי לחשוב שהמחובר בו מדובר מהווה חלק מהדירה. דוד מלניק, עו"ד www.melnik.org.il

    6 באפריל 2014
שלום, מה השאלה המשפטית שלך?