מס רכישה

שלום רב! ברשותנו (אני ובעלי) דירה קטנה שקנינו לפני 5 שנים. נכון להיום מתגוררים בדירה הוריי. אנו רוצים לקנות דירה לעצמינו אך לפי החוק מכיוון שזו נחשבת דירה שנייה אנו יכולים לקחת רק 50% משכנתא. אין באפשרותינו להשיג סכום כזה. בנוסף לכך אנו לא יכולים להעביר את הבעלות על הדירה על שם הוריי, מכיוון שבמידה ותהיה דירה שרשומה על שמם הם יאבדו את הזכות לקצבה מביטוח הלאומי. אני רוצה לבדוק אפשרות להעביר בעלות על הדירה על אחותי שאינה אזרחית ישראל ויש לה אזרחות קנדית. השאלה היא: 1. האם ישנו מס רכישה במקרה של מכירה לתושב חוץ? מה גובהו? 2. האם ניתן "למכור" את הדירה במחיר סימלי בכדי להקטין את הסכום של המס? 3. האם ישנה אפשרות להעביר בעלות על הדירה ללא תהליך מכירה? המטרה שלנו הינה שהדירה תשאר בבעלות המשפחה (אחותי לצורך העניין) ולנו תהיה אפשרות לרכוש דירה במימון גבוה יותר (אחוז משכנתא סביבות 70%). תודה!