ביטול חוזה רכישת דירה (תמ"א 38)

שלום. אני יודע שעשיתי טעות כשרכשתי דירה ללא ייעוץ עורך דין אבל אני מנסה לתקן אותה עכשיו במינימום הפסד :( רכשתי דירה מפרויקט תמ"א 38. החוזה הוצג לי רק במעמד החתימה והינו חזוה מכר סטנדרטי. המוכר הבטיח לא פעם ולא פעמיים (ויש לי גם שיחות מוקלטות איתו) שלא תהיה לי שום בעיה בקבלת משכנתא עבור הפרויקט, ושאפילו הבנק שאיתו הוא עובד ייתן לי ריביות יותר טובות מאלו שאקבל. אין לו בנק מלווה והחוזה הוא בתשלומים לפי התקדמות הבנייה, כנגד הערות אזהרה. לאחר כשבוע, כל הבנקים שהייתי אצלם מסרבים לתת משכנתא לפרויקט הנ"ל משתי סיבות : העיקרית - הוא לא רשם תת-חלקה מיועדת לדירות החדשות ולא מסר לי את ההסכם עם הדיירים. הוא טוען שהרישום בטאבו בתהליך ולגבי נושא ההסכם עם הדיירים הוא אמר לי אל תדאג אני אעביר לבנק (ככל הידוע לי, לא הועבר עדיין). הסיבה השנייה : הבנקים שכן מוכנים להתגמש ולבדוק את הנושא, יהיו מוכנים לתת משכנתא רק לאחר שהוא ישלים שלד (שאז אצטרך לתת, בהתאם לחוזה המכר, 60% מהתשלומים). כלומר, בניתי על 25% הון עצמי שלי וכעת איני יודע איך אשלם לו עד ל 60% מכספי, שאין לי. יש לי הרגשה שהיזם ניסה להטעות אותי בנושא המשכנתא וחזר ואמר לי "עזוב אל תדאג" כשבעצם ייתכן כי משהו לא כל כך תקין בהתנהלות שלו. לפי דעתי, מדובר בהטעיה ולכן אני אוכל לבטל את החוזה. הרי מבחינתו, הוא יכול לדרוש ממני להעביר את ההון עצמי שלי ואז שנמתין יחד למשכנתא אך אני מפחד שמהסיבה העיקרית שרשמתי, לא יאשרו גם אז ואני אישאר בלי בית ובלי הון עצמי. יצוין כי הבית כבר בשלבים מתקדמים ואני כבר בשלב שאמור להעביר 40% מהתשלום. האם יש לי עילה לביטול ועליי לפנות לעורך דין לטיפול דחוף בעניין ? כמה, פחות או יותר, עלולה לעלות לי הטעות הזו (שכר עורך דין, ביטול וכו') ? נ.ב קראתי שסכום של 10% לביטול חוזה נפסל ע"י בית המשפט בירושלים השנה אז אני מבין שזה תקדים שלפיו ייתכן שהביטול יהיה פחות בהרבה...