רישום הערת אזהרה בשל חוב לועדת הבית

שלום רב, אמי מתגוררת בבניין ישן בקומה אחרונה. יש רטיבות מהגג בחדרי השינה במשך 20 שנה. בשנתיים האחרונות הגג מטפטף. ועד הבית במשך כל השנים סרב לטפל בבעיה. השנה הבעיה החמירה. הזמנו מהנדס על חשבוננו שנתן חוו"ד וכתב מה לתקן. במקביל ועד הבית הזמין מהנדס מטעם תרבות הדיור שכתב חוו"ד מחמירה אף יותר. טען שלא נעשה כל איטום וכיו"ב. ועד הבית מסרב להשמע לשתי חוות הדעת. עם זאת הזמין זיפות רגיל לגג. לפני מספר חודשים ועד הבית התפטרה ונכנס דייר חדש לתפקיד. אמי עברה תאונה לפני מספר חודשים ונמצאת בשיקום, דמי ועד הבית לא שולמו עקב אי המצאה בבית. היום דיברתי עם ועד הבית ואמרתי לו שנשמח לשלם את החוב בקיזוז הנזק שנגרם לדירה עקב הרטיבות. הוא טען שהייתי צריכה לקזז אצל ועד הבית הקודם וכי אם לא נשלם לו את החוב הוא ירשום הערת אזהרה בטאבו על החוב. שתי שאלות: 1. האם אפשר לקזז מתשלום ועד הבית את הנזק שנגרם לפנים הדירה 2ץ האם ועד הבית רשאי ללכת ולרשום הערת אזהרה בגין חוב של 800-1000 ש"ח ? תודה