• 27 בנובמבר 2015

    התנהלות במכירת דירה בתוף תקופת השכירות

    שלום לכם ,

    בחוזה השכירות שחתמתי מוגדר שבמעמד חתימת החוזה השוכר יפקיד מראש בידי המשכיר :
    1. שיקים דחויים כתשלום דמי השכירות (אחד לכל חודש) עבור כל תקופת השכירות. (במקרה שלי 18 חודשים )
    2. חתימת השוכר על שטרי חוב ללא תאריך פרעון ( + בחתימת 2 הערבים )
    3. חתימת 2 הערבים שטר ערבון בלתי חוזר
    4. 5 שיקים חתומים , ללא תאריך פרעון , לפקודת חברת חשמל,מים,ארנונה,ועד,חברת הגז

    בחוזה הוגדר ש :
    התשלום האמור לעיל ( לשכר הדירה ), יחשב כמשולם רק לאחר פירעון מלא וסופי של כל אחת מההמחאות

    מובהר, כי הן שטרי החוב, הן כתב הערבות והן ההמחאות יהיו לשם הבטחת קיום כל התחייבויות השוכר בלבד.
    בטוחות אלו יהיו ברות תוקף כל עוד ההסכם בין הצדדים יהיה בר תוקף אף אם הוארך תוקפו של ההסכם,
    ללא צורך לפנות שוב אל הערבים ו/או להחליף את ההמחאות .....

    כל הבטוחות הנ"ל (להלן: "הבטוחות"), יופקדו בידי המשכיר, ולמען הסר ספק מובהר בזאת כי, אי הפקדת מי מהבטוחות הנ"ל בתוך 10 ימים ממועד החתימה על הסכם זה,
    תשחרר את המשכיר מכל חובה ו/או התחייבות הנובעת מהסכם זה, לרבות העברת החזקה לידי המשכיר.


    עכשיו , 7 חודשים לפני תום השכירות , המשכיר מכר את הדירה .
    בחוזה מופיע במפורש שהוא רשאי לכך , ושאין במכירה כדי לפגוע בזכות כלשהי של השוכר. ואף אם יימכר המושכר, בתוך תקופת השכירות, זכותו של הקונה תהיה כפופה לזכות השוכר בנכס .

    מכיוון שהסיכום בין הקונה והמוכר הם היה שהקונה יקבל את דמי השכירות , עכשיו המשכיר(המקורי) דורש ממני בדחיפות שאחליף לו את השיקים שנותרו בידיו בשיקים לפקודתע"ש בעל הדירה החדש.

    שאלותי :

    א. על מי האחריות החוקית לטפל בכל ליקוי \ בעיה שמתעוררת , על המוכר או הקונה ? ( שניהם אמרו לי שהם סיכמו ביניהם שעל הקונה )
    לדרוש חתימה על מסמך שחובת הטיפול בדירה עברה לקונה ? ואם כן , איזה מהצדדים צריך לחתום עליו ?

    ב. בחוזה מפורש שהמשכיר מתחייב לבטח את הדירה בביטוח מבנה+צד ג , למשך כל תקופת החזקתו של השוכר במושכר בפועל
    והמשכיר יהא המוטב בפוליסה, מבלי שלחברת הביטוח תהא זכות חזרה אל המשכיר או השוכר.

    לאחר שהועברה הבעלות על הדירה , אני רוצה לוודא שאכן הביטוח קיים , הוא עכשיו אמור להיות ע"ש הקונה או המוכר ?

    ג. האם נדרשת חתימה מחודשת של הערבים על שטר ערבות ? ( לא ממש נעים שוב להטריד אותם בנושאים כאלו ... )

    ד. . כיצד אני אמור עכשיו להתנהל מבחינת השיקים של שכר דירה שקים לבטחון לבטחון לפקודת חברת חשמל\גז... + שטרי החוב + שטרי ערבות ?

    בתודה מראש.

    27 בנובמבר 2015
  • מנהל הפורום עו"ד יגאל מירון 8 בדצמבר 2015

    התייחסות עוה"ד לזכויות שוכר בדירה שנמכרת

    זכויות המשכיר יכולות להיות מוסבות לבעלים החדשים. שיקים של דמי שכירות יכולים להיות מוסבים אלא אם הוגבלה הסבתם ואז צריך להחליפם. הסבה תופסת גם לעניין ערבות צד שלישי. שיקים לבטחון שנמסרו לצדדים שלישים טובים עכשיו כמו קודם ואין צורך להחליפם. בכל מקרה הקפד לקבל מהבעלים החדשים הודעה בדבר נטילתם את כל חיובי המשכירים הקודמים שלפי הסכם השכירות החל ממועד שיהיה נקוב במסמך, וקבל אישורם שדאגו לביטוח. יגאל מירון, עו"ד

    8 בדצמבר 2015
שלום, מה השאלה המשפטית שלך?