שתי שאלות על רכישת דירה שניה

שלום, יש לי שתי שאלות: 1) יש ברשותי דירה ואני רוצה לרכוש דירה חדשה מקבלן. לפי מה שהבנתי, אני יכול לשלם מס שבח 8% ברכישה ואם במהלך הבניה + 12 חודשים מהמסירה אני רואה שאני לא מסתדר עם התשלומים של 2 דירות ומוכר את הדירה הישנה, אקבל את מס הרכישה בחזרה כך שאשלם על הדירה החדשה מס רכישה של דירה יחידה. במידה ואני מוכר באכלוס לא את הדירה הישנה אלא דווקא את הדירה החדשה שרכשתי כי אני לא מסתדר עם התשלומים, האם במקרה כזה אשלם 8% על הדירה החדשה או מס מופחת כמו דירה יחידה כי בסופו של דבר אני נשאר עם דירה אחת? או שבכלל כל מס הרכישה מבוטל? 2) האם במידה ומחזיקים 2 דירות מעל 18 חודשים ומוכרים אחת מהן משלמים 25% מס שבח? (בניכוי מס רכישה, שיפוצים, שכ"ט)? אם כן, האם במקרה כזה יש כדאיות למכור את זאת שמחירה עלה פחות יחסית למחיר הרכישה כדי לשלם פחות מס שבח ואז השניה נשארת דירה יחידה עליה לא משלמים במכירה מס שבח כלל, או שהמחוקק חשב על זה ויש פתרון למצב כזה כדי לא להיות מושפע איזו דירה מוכרים ראשונה. תודה.