חוב על חכירה ב"הפתעה"

אבי בן ה 80 גר 47 שנה באותה דירה. הוא גר שם בשכירות מ 1979 ורכש אותה (להבנתו) ב 1991. לפני כיומיים קיבל מכתב מרשות מקרקעי ישראל על חוב דמי חכירה (התראה לפני משפט). הם מעולם לא שלחו לו מכתב לפני כן והוא מעולם לא שמע את המילה "חכירה" לפני כן והיה בטוח שהדירה שלו. מבדיקה מול נסח טאבו הוא אכן חוכר את הדירה והבעלים שלה הוא קרן קיימת לישראל. בכניסה לאתר רמי יש אפילו עוד יותר מסתורין כי לפני 5 שנים לערך מישהו פנה בשם של אבא שלי והגיש בקשה להארכת החכירה (למרות שאבי לא מודע לכך ואפילו לא הכיר את המילה חכירה). אני מניח שמדובר בחברה שרוצה לעשות שם תמ"א וכנראה השתמשה בחתימה של אבי על מסמכי התמ"א בשביל לבצע את הבקשה הזו. השאלות שלי אליכם: 1. בהנחה שהחוב נכון- אנחנו נפנה למנהל מקרקעי ישראל ונדרוש שיפחיתו מהחוב כל קנס/ריבית כדי שהחוב יהיה בדיוק מה שהוא חייב 2. לפי מה שאני קורא, ניתן לקבל "פטור" מדמי חכירה על ידי ביצוע חכירה מהוונת או אפילו העברת החכירה למצב של בעלות רגילה- זה נכון? איך עושים זאת? 3. איך יודעים מתי החכירה באמת מסתיימת או מה קרה בעבר? הייתכן כי ב 1991 המוכר הונה את אבי בגלל שהשלה אותו שמדובר במכירה רגילה ולא בהעברת זכויות חכירה? 4. האם בחכירה לאבי בכלל יש זכויות בדירה במידה ובאמת יעשו באזור תמ"א? 5. אחרי תשלום החוב, מה הצעד המומלץ לאבי לעשות? תודה מראש