קניית בית ללא היתר

שלום, אני במו"מ עם יזם על קניית בית "על הנייר" לפני שהוא הוציא היתר בנייה (הוא בשלבים מתקדמים). ליזם אין ליווי בנקאי, ובעת חתימת החוזה אני מעביר לו סכום כסף. עד כמה מסוכנת העיסקה, למקרה והוא לא יקבל היתר בסוף?