קבלת משכנתא ללא היתר בנייה

שלום רב, רכשתי דירה על הנייר וללא היתר בנייה. אני רשאית לבטל את החוזה בתוך 6 חודשים באם לא יתקבל עד אז היתר בנייה. אני מעוניינת להעביר כעת את המשכנתא במלואה לבנק המלווה את הקבלן משיקולי העמסת מדד וריביות משכנתא. התשלום הוא בשוברים וכנגד ערבות בנקאית. הבנק למשכנתאות מוכן לביצוע בתנאי לקבלת מסמך בדבר החזרת כספי המשכנתא לבנק באם לא יתקבל היתר בנייה. מנגד נמסר לי כי הבנק המלווה כנראה לא יהיה מוכן להפיק מסמך זה. שאלותיי הן: 1. מה מסמך כזה אומר מבחינתי? 2. מה הרציונל העומד מאחורי תשובת הבנק המלווה? האם זה אומר שאתקשה לקבל גם את כספי ההון העצמי שלי במידה ואבטל חוזה? בתודה מראש.