צו ירושה וחלוקת עזבון

שלום רב,
רקע- ירושה שכוללת (באותו בניין): דירת מגורים, 2 נכסים מסחריים (משרדים) ועוד נכס (בעירייה רשומה כמסחרי, בתב"ע מגורים- משמש כמשרד). כל אחד משלושת הנכסים הראשונים מחולקים 50% על שם הסבתא שנפטרה, ולכל אחד מילדיה (שלושה) 1/6. הנכס הרביעי כולו על שם הסבתא.
מספר שאלות בנושא לפני ביצוע צו ירושה:
1. ישנו מס ירושה על נכסים הרשומים כמסחרי?
2. שניים מהילדים מעוניינים לבצע חלוקה כלשהי בין הנכסים וחסכונות הסבתא, ע"י מכירה-קנייה אחד מהשני, כך שכל אחד יחזיק באופן בלעדי בנכס מסוים. האח השלישי מתנגד ומעוניין להשאיר את המצב כמו שהוא (הינו בעל נכסים נוספים). ניתן לחייב אותו בצורה כלשהי?
3. אחד הנכדים עבר בינתיים לדירת המגורים, ללא חוזה או שכ"ד. יתכן ומצב זה ייצור בעיות בהמשך?