כיצד מחשבים את שטח הנכס לצורך חיוב בארנונה

הדירה שבה אני מתגוררת , ואשר הנה בבעלותי, על פי הרשום במקרקעי ישראל השטח הבנוי בה הוא 48.9 מ"ר (פחות מ- 50 מ"ר) לדירה יש חצר וגם חניה רשומים כחלקים של הנכס. כאשר אני מודדת את שטח הבית שלי, יש לי פחות מ- 50 מטרים מרובעים כולל הממ"ד, בכל זאת הארנונה המקומית מחייבת את הנכס ב- 63 מ"ר (???) יובהר שאין חדר מדרגות, אבל יש כניסה נפרדת לכל דירה (לבניין יש 4 דירות בלבד) , אין מרפסת בכלל, אבל יש יציאה רחבה לגינה פרטית שמגודרת וידועה כחלקים השייכים לנכס או לדירה. שאלתי מה הסמכות להוסיף לשטח הבנוי 14 מ"ר, אם בפועל אין שטח בנוי נוסף? ר.מ.