תביעת מתנגדים לתמ"א 38/2 אם יש פחות מ-80% הסכמות - פורום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שאלה חדשה
  • מתעניין בתמ"א

    נשלח ע"ימתעניין בתמ"א 10:08, 3 בספטמבר 2013

    שלום רב, אני יודע שדרושה 80% הסכמה לתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אבל במקרה של רוב של 70-75% (כמו בבניין שלי) האם אפשר בכל זאת לתבוע בעלי דירות מתנגדים, שבפועל מונעים בצורה שרירותית את האפשרות להפוך את הבניין לאיכותי ובטיחותי יותר בעסקה שאין להם מה להפסיד בה וגורמים בכך נזקים לכל בעלי הדירות האחרים? כך למשל, ס' 31 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. כמו כן, הסעיף קובע שכל שותף רשאי לעשות במקרקעין שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (הסעיף חל גם על בתים משותפים מכח ס' 53 לחוק). לדעתי ניתן לטעון שעסקת תמ"א 38/2 (במתכונת פינוי בינוי), שממנה כולם מרוויחים מהווה שימוש סביר, ויתכן ומדובר אפילו בפעולה חיונית הדרושה באופן סביר למניעת נזק ולהגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין (במיוחד לגבי בניינים ישנים ומתפוררים, בהם אין ממ"ד ושיש להם פגיעות גבוהה לרעידות אדמה ואיומים בטחוניים, אין מעלית וכו'). לכן לדעתי המתנגדים מפרים את הוראות סעיף זה ואפשר לתבוע מהם פיצויים נזיקיים בשל עוולה של הפרת חובה חקוקה בגובה ההפרש בין שווי הדירה לאחר פינוי בינוי והשווי הנוכחי. לחלופין, יתכן שניתן לדרוש צו עשה לקבלת הסכמת המתנגדים, וזאת בהתאם לפקודת הנזיקין. אשמח לשמוע מה דעתכם, האם יש מקורות חקיקה נוספים רלוונטיים והאם ידוע לכם על תקדימים בנושא. להבנתי ההוראות בדבר רוב של 80% אינן שוללות פיצויים מכח דינים אחרים אלא רק מאפשרות סעדים מיוחדים נגד המתנגדים (כפיה ע"י המפקח על המקרקעין) במקרה של רוב כזה. תודה מראש.

    השב
  • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

    עו"ד שי אליאב,מנהל הפורום

    10:47, 3 בספטמבר 2013

    יש להבחין בין אפשרות הכפייה לבין תביעה אשיית.

    חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), מאפשר למפקח על הרישום, לכפות הסכמתו של סרבן.

    הדבר לא מונע תביעת, ביית המשפט, בגין הנזק הנגרם לדיירים מהעסקה שהוא מונע מהם.
    בתי המשפט קבעו בעבר שגם התנגדות, צריכה להיעשות בתום לב.

    תגובה
  • 09:08, 4 בספטמבר 2013

    אבל האם במקרה שבו יש יותר מ-80% מתנגדים-האם גם אז אפשר לפנות למפקח?

    תגובה
  • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

    עו"ד שי אליאב,מנהל הפורום

    10:39, 6 בספטמבר 2013

    אם הכוונה ליותר מ-80% מסכימים, ניתן לפנות למפקח מיד לאחר החלטת הועדה המקומית לתו"ב (עם היתר מותנה).

    תגובה
  • 20:27, 5 באוקטובר 2013

    שם תוכן הודעה:לפי חוק המקרקעין כולל תיקון חוק משנת 2012
    המפקח יכול לאלץ דייר מתנגד לבצע את הפרויקט

    אין בחוק איזכור פנייה לבתי משפט

    תגובה
מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

מנהל הפורום: עו"ד שי אליאב

חבר מן המניין בועדת הקניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין. נמנה על צוות חברי המשרד החל משנת 2011. מתמח
למידע נוסף

053-9374678 חיוג
הודעה

הפורום עוסק בשאלות גולשים הנוגעות לתהליכי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, איזה רוב דרוש, מה עושים עם שכן מתנגד, טפסים נדרשים, המלצות להתנהלות נכונה ויעילה מול ושל השכנים, דיירי הבניין ומול הקבלן והיזם, יתרונות הפרויקט לחיזוק המבנה והמשמעויות הכלכליות וכן בסוגיות פינוי-בינוי ובדילמות שבין הדיירים ליזם בפרויקטים מסוג זה, התנאים לאישור תכנית מסוג זה, שאלות מיסוי וכל שאלה אחרת בתחומים אלו.