נמאס להיות פראיירים בתמ"א 38 (חלק 1 מתוך 2)

שלום, הפוסט הזה מיועד לכל הדיירים שנואשו מקבלנים שאומרים "לא כלכלי" ורוצים לקחת את הכח בחזרה לידיים במו"מ בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי). "לא כלכלי" לתת תמורה גדולה יותר ראשית הקדמה: אני ועוד כמה שכנים מהבניין מנסים לקדם פרויקט של תמ"א 38/2 פינוי בינוי ולקבל את מקסימום הזכויות שהתמ"א מאפשרת, כלומר – תוספת שטח של 25 מ"ר פלדלת + 12 מ"ר מרפסת. מדובר בפרויקט באיזור המרכז ומחירי המכירה בסביבות 20,000 ש"ח למ"ר, ואפשר להרוס ולבנות כמעט פי 3 ממספר הדירות הקיימות (יש גם זכויות לא מנוצלות מכח תב"ע), ואין מגבלות תכנוניות או אחרות שמונעות את ניצול הזכויות. נתקלנו כבר בכמה יזמים שאמרו את המשפט הידוע ש"לא כלכלי להם" לתת יותר מ-15 מ"ר תוספת ושיש להם פרויקטים שמסכימים גם לפחות מכך. עשינו בדיקה כלכלית עצמאית ומעמיקה וראינו שהפרויקט שלנו יוצא כלכלי מאוד אם נותנים 25 מ"ר, עבור יזמים שמוכנים לרווח הוגן, לא חזירי. אנחנו כבר מצאנו כמה חברות רציניות שמוכנות לתת לנו 25 מ"ר תוספת (ואף מעט יותר מכך), אבל זה רק בגלל שלא ויתרנו ודרשנו לקבל תמורה הוגנת. עברנו דרך לא פשוטה ואני מקווה שתיאור הלקחים מהמקרה שלנו יעזור לבעלי דירות אחרים. "לא כלכלי" או לא חזירי? הביטוי "לא כלכלי" מעיד כביכול על הבנה "כלכלית" עמוקה של הדובר, במיוחד אם הוא לבוש יפה ומדבר בטון עמוק ובטוח, אבל אל תטעו – מאחוריו מסתתר פעמים רבות בעיקר דבר אחד, והוא – חזירות של יזמים. הם רוצים להרוויח כמה שיותר ולתת לדיירים כמה שפחות, והם יעטפו את זה בכל מיני מילים יפות ומלומדות לכאורה. כמובן שאסור להכליל ויש גם יזמים הגונים (כמו היזמים שנתנו לנו בסופו של דבר את ההצעות הראויות), אבל לצערי נתקלנו גם בהרבה יזמים לא הגונים. איך נמדדת כלכליות אמיתית של פרויקט? חשוב להבין שרווחיות סבירה של פרויקט נדל"ן רגיל (על מנת שהבנק יסכים לאשר את הפרויקט) היא בסביבות 15% על עלויות הפרויקט, ואפילו לפעמים קצת פחות מזה. בפינוי בינוי המבוסס על זכויות מכח תכניות בניה מאושרות נהוג לפעמים לקחת פרמיה ולעבוד על רווחיות גבוהה יותר, נניח של 15-20% כולל עלויות המימון, אבל לא יותר מכך (הדבר גם מעוגן בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין). אבל עם האוכל בא התיאבון, והרבה מאוד יזמים היום רוצים רווחיות של 25% ואפילו של 30% (כולל עלויות המימון). הם כמובן לא יגידו לכם את זה בפנים, אלא ינמקו את זה בכל מיני נימוקים מלומדים כביכול, ינפחו את העלויות שהם אומרים לכם הרבה מעבר לעלויות האמיתיות, אבל אין מה לעשות – זאת המציאות. למה הם עושים את זה? פשוט כי אפשר, כי הם מנצלים את חוסר ההבנה שלנו, וכי אנחנו כבעלי דירות מאפשרים להם לעשות את זה! (המשך בפוסט הבא, פוצל בשל מגבלת מקום)