תמורה בפינוי בינוי בדירה מורחבת

אהלן וחג שמח וכשר לחברים,

ישנו יזם שמעניין את הדיירים בבניין בו יש לי דירה בפינוי בינוי. העניין הוא שאצלי בדירה ישנה תוספת בניה בהיתר, ועוד תוספת בניה שאושרה אבל לא ניצלתי לצערי עד היום וגם אישור לפרגולה. בשמאות שעשיתי מופיע כי שטח בנוי הוא 120 מ"ר (87 בנוי ועוד 33 מאושר שלא ניצלתי) + אישור לפרגולה של 12 מטר שלא ניצלתי.

יש לציין כי ביטלו את התב"ע שלפיה אושרה לי תוספת הבניה וכיום עובדים על תב"ע חדשה לאזור (שילמתי כבר היטלי השבחה על שתי התוספות שאושרו, גם זו שלא ניצלתי עדיין).

בנוסף יש בדירה מצד אחד חצר מוקפת חומה של 160 מ"ר שמופיעה בשמאות (תחת הסעיף "שטחים נוספים") ואני מאמין שהיא שייכת לדירה שלי לפי התכנית (אבל לא בטוח) ועוד מרפסת של 20 מטר שיש בתוספת שנבנתה.

באף דירה אחרת בבניין לא נבנו תוספות כאלה בהיתר.

אני מנסה להבין על מה מכל אלה אני אמור לקבל תמורה בפינוי בינוי. האם על התוספת שאושרה ולא ניצלתי? האם על המרפסת והחצר?

תודה לכולם