מכירת דירה היא ככל הנראה אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר שרוב האנשים יבצעו במהלך חייהם. הרצון למכור במחיר טוב ולהתקדם במהירות מובן, אבל מאחורי המשא ומתן והחתימה על החוזה מסתתרים לא מעט היבטים משפטיים ופיננסיים שחשוב להכיר.
פרי שמש מלווה עסקאות נדל"ן לאורך שלבי העסקה, משלב החפירות ועד פסגת החלומות, ומעניקה ללקוחותיה ליווי משפטי בהתאם למאפייני העסקה. במסגרת עבודתה היא מייצגת גם תושבי חוץ בעסקאות נדל"ן בישראל, לצד מוכרים וקונים בעסקאות יד שנייה ובמקרים שבהם נדרשת התייחסות מיוחדת להיבטי מס, רישום וזכויות בנכס.
כדי להבין איך נכון להתנהל בתהליך, פגשנו את פרי שמש, עורכת דין, מגשרת ונוטריון, לשיחה על הדברים שכל מוכר צריך לבדוק לפני שהוא מתקדם לעסקה.
עו"ד שמש, מדוע מוכר דירה צריך עורכת דין? הרי הקונה הוא זה שצריך לבדוק את הנכס
"זו אחת הטעויות הנפוצות. גם למוכר יש אינטרסים שחשוב להגן עליהם לאורך כל העסקה. במסגרת הסכם המכר המוכר נדרש למסור הצהרות שונות בנוגע לנכס, לזכויות בו ולמצבו. הצהרה לא מדויקת או פרט שלא נבדק מראש עלולים ליצור חשיפה משפטית גם בהמשך.
כאשר אני מלווה מוכר בעסקת יד שנייה, אחת המטרות המרכזיות היא להבין מראש מה מצבו המשפטי של הנכס, אילו התחייבויות קיימות ומה צריך להסדיר לפני החתימה. כך ניתן לצמצם סיכונים ולבנות עסקה שמתאימה למצב האמיתי של הנכס.
הניסיון שצברתי לאורך מעל שני עשורים בתחום מאפשר לי להסתכל על העסקה לא רק מנקודת המבט של החוזה, אלא על התמונה הרחבה – הזכויות, המיסוי, הרישום, לוחות הזמנים והאינטרסים של הלקוח."
אחד הנושאים שמטרידים מוכרי דירות הוא מס שבח. מה צריך לדעת לפני שמתקדמים?
"הדבר החשוב ביותר הוא לא להניח מראש שתהיו זכאים לפטור או שתשלום המס יהיה נמוך. לכל עסקה יש נסיבות משלה, ולכן כדאי לבצע בדיקה מוקדמת לפני שמתחייבים למכירה.
במקרים המתאימים ניתן לבחון תכנון מס חוקי, שיכול להשפיע על גובה המס ועל הסכום שיישאר בידי המוכר. המטרה היא כמובן לפעול בהתאם להוראות החוק ולבחון מראש אילו אפשרויות עומדות בפני המוכר.
לכן אני ממליצה לבדוק את היבטי המס כבר בתחילת הדרך ולא להגיע למצב שבו רק לאחר חתימת ההסכם מגלים את גובה החבות.
מוכר צריך לדעת לא רק בכמה הוא מוכר את הדירה, אלא גם כמה כסף צפוי להישאר בידו לאחר תשלומי המס וההוצאות הנלוות."
ומה קורה כאשר מדובר בדירת ירושה?
"מדובר בנושא שחשוב לתת לו תשומת לב מיוחדת. כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, לא נכון להתייחס אליה בדיוק כמו לכל דירה אחרת. אופן חישוב המס והאפשרות ליהנות מפטור עשויים להיות מושפעים מנסיבות הירושה, מהזכויות שהיו למוריש ומהנתונים של היורשים.
לכן כאשר מגיע אליי לקוח שמבקש למכור דירת ירושה, אני בוחנת את העסקה ואת היסטוריית הנכס לפני שמתקדמים לחתימה. חשוב להבין מה מקור הזכויות בנכס, כיצד התקבל הנכס בירושה ומה המשמעות של הנתונים האלה מבחינת המיסוי.
במקרים כאלה, בדיקה מוקדמת יכולה להיות משמעותית מאוד. המטרה היא לא להגיע לאחר העסקה ולהבין בדיעבד שהייתה חבות מס שלא נלקחה בחשבון, אלא לבצע את הבדיקות מראש ולקבל החלטה מושכלת ולחסוך מאות אלפי שקלים."
ומה לגבי היטל השבחה?
"גם כאן בדיקה מוקדמת יכולה לצמצם סיכונים. במקרים מסוימים עשויה להיות חבות בהיטל השבחה בעקבות תוכניות תכנון ובנייה שהשביחו את הנכס.
לכן חשוב לבדוק את המצב מול הרשות המקומית ולבחון אם קיימות תוכניות רלוונטיות, חובות או סוגיות אחרות שעלולות להשפיע על העסקה. ככל שהמידע ידוע מוקדם יותר, כך נכון יותר להתנהל מול הקונה ולתכנן נכון את לוחות הזמנים והתשלומים. בנוסף, במקרים המתאימים, בדיקה של זכויות תכנוניות והיטל ההשבחה יכולה לסייע למוכר לדרוש יותר בגין תמורת הדירה."
מה מוכר דירה צריך לבדוק עוד לפני שהוא מפרסם את הנכס?
"השלב הראשון הוא לוודא שהזכויות בנכס מסודרות. צריך לבדוק מי רשום כבעל הזכויות, האם קיימים עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה, והאם יש פערים בין המצב בפועל לבין הרישום.
בנוסף, חשוב לבדוק את נושא המשכנתא. אם קיימת משכנתא על הנכס, כדאי לדעת מראש מה יתרת החוב ומה נדרש כדי להסיר את השעבוד במסגרת העסקה. תיאום נכון בין תשלומי הקונה לבין סילוק המשכנתא הוא חלק משמעותי מניהול העסקה.
גם חריגות בנייה או שינויים שבוצעו בנכס ללא היתר צריכים לקבל התייחסות כבר בשלב מוקדם. הסתרת מידע או ניסוח לא נכון של ההסכם עלולים ליצור מחלוקות בהמשך."
את מייצגת גם תושבי חוץ בעסקאות נדל"ן. מה חשוב במיוחד בעסקאות כאלה?
"עסקת נדל"ן עבור תושב חוץ עשויה לכלול היבטים נוספים שחשוב להביא בחשבון. מעבר לבדיקת הנכס והסכם המכר, צריך להבין את מבנה העסקה, את סוגיית המיסוי ואת אופן ביצוע התשלומים והמסמכים הנדרשים.
נושא נוסף שחשוב לתת עליו את הדעת הוא ההתנהלות הבנקאית. כאשר מדובר בתושב חוץ, לעיתים יש צורך לבחון מראש את האפשרות של פתיחת חשבון בנק בישראל, את הדרישות של הבנק ואת המסמכים שיידרשו לצורך פתיחת החשבון וקבלת כספים במסגרת העסקה.
גם העברת כספים מחו"ל לישראל עשויה לדרוש תכנון ותיאום מראש. חשוב להבין כיצד יבוצעו ההעברות, אילו מסמכים עשויים להידרש ומהן הדרישות הרלוונטיות של הגורמים הפיננסיים, כדי למנוע עיכובים מיותרים בקבלת התמורה או בהשלמת העסקה.
כאשר הלקוח אינו מתגורר בישראל, יש חשיבות גדולה עוד יותר לליווי מסודר ולניהול נכון של התהליך מרחוק. המטרה היא שהלקוח יידע בכל שלב מה נדרש ממנו ומה מצב העסקה.
הניסיון בתחום המקרקעין ובפרט בייצוג תושבי חוץ מאפשר לנו להתאים את הליווי למאפיינים של כל לקוח וכל עסקה, ולא לעבוד לפי תבנית אחת שמתאימה לכולם."
ומה המסר שלך למי שעומד למכור דירה בתקופה הקרובה?
"לא כדאי להתייחס למכירת דירה כאל עסקה שמסתיימת ברגע שחותמים על חוזה. יש הרבה מאוד פרטים שצריך לבדוק ולנהל בדרך – מהזכויות בנכס והיבטי המס ועד לאופן שבו מתבצעים התשלומים ומוסרים את החזקה.
הכנה נכונה לפני החתימה יכולה לחסוך הרבה כסף, זמן ובעיקר אי־ודאות. המטרה היא לא רק למכור את הדירה, אלא לסיים את העסקה בצורה מסודרת, כאשר האינטרסים של המוכר נשמרים לאורך כל הדרך.
בסופו של דבר, נדל"ן הוא תחום שמחייב הסתכלות רחבה. לכן אני מאמינה בליווי אישי ומקצועי שמתחיל בבדיקת העסקה וממשיך עד להשלמתה."
3 דברים שחובה לבדוק לפני מכירת דירה
אישור זכויות עדכני: ודאו שהרישום תקין ושאין עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה שעלולים לעכב את העסקה.
תכנון מס שבח: אל תניחו מראש שאתם זכאים לפטור. בדיקה מוקדמת של היבטי המס יכולה להשפיע באופן משמעותי על הסכום שיישאר בידכם. במקרה של דירת ירושה, חשוב במיוחד לבדוק את נסיבות קבלת הנכס ואת אופן חישוב המס הרלוונטי.
חריגות ושינויים בנכס: אם בוצעו בנכס שינויים, סגירת מרפסת, תוספת בנייה או שימוש שאינו תואם את ההיתר, חשוב לבדוק את המשמעות המשפטית שלהם ולתת לכך ביטוי מתאים בהסכם.
עומדים למכור דירה?
לפני שחותמים על הסכם מכר, כדאי לעצור ולבדוק את התמונה המלאה. פרי שמש, עורכת דין, מגשרת ונוטריון, בעלת ניסיון של מעל 2 עשורים בתחום, מלווה מוכרי דירות יד שנייה ותושבי חוץ בעסקאות נדל"ן, תוך בחינת הזכויות בנכס, סוגיות המס והאינטרסים של המוכר לאורך התהליך.
הליווי כולל בחינה של היבטים משפטיים ומיסויים, לרבות אפשרויות של תכנון מס חוקי, בהתאם לנסיבות העסקה, לצד בדיקת הזכויות והמסמכים הרלוונטיים.
משלב החפירות ועד פסגת החלומות – ליווי עסקאות נדל"ן עם הסתכלות רחבה על הדרך כולה.
לתיאום פגישת ייעוץ ובדיקת הנכס:
053-3433139
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
** חלק מהתמונות והתכנים המופיעים בכתבה זו הוכנו בעזרת מחוללי בינה מלאכותית. אם זיהיתם תמונה או תוכן כלשהו בו אתם בעלי זכויות יוצרים, אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול משימוש בו, באמצעות כתובת המייל mailto:[email protected]
** הכתבה בשיתוף שמש פיריאן משרד עו"ד
