בעלות על נדל"ן וחכירה מהמינהל - סקירה

מה ההבדל בין בעלות לחכירה ומהם דמי היוון?

פורסם בתאריך 21.03.2017 מנהל מקרקעי ישראל חכירת קרקעות בעלות בקרקע
בעלות על נדל"ן וחכירה מהמינהל - סקירה

כולנו משתמשים מידי פעם במונחים "חכירה", "היוון", "מינהל", אבל לרוב לא יודעים בדיוק למה הכוונה.
כדי לאפשר למי שיש לו דירה על אדמת מינהל להבין איפה הוא עומד, ננסה בשורות הבאות לעשות קצת סדר. מה ההבדל בין בעלות לחכירה, מה המשמעות של זכות חכירה מרשות מקרקעי ישראל, וכמה היא שווה ביחס לבעלות - הן רק חלק מהשאלות שעליהן ננסה לענות כעת, על קצה המזלג.

בעלות היא זכות הקניין החזקה ביותר שקיימת על נכס מקרקעין. מי שהוא הבעלים של נכס אינו זקוק לאישורים של צד שלישי (רשות מקרקעי ישראל, למשל) כדי למשכן את הנכס, להעביר את הזכויות בו או כדי לבצע בו שינויים כלשהם, בכפוף לכל התקנות והחוקים הרלוונטיים

מהי בעלות, ומה ההבדל בינה לבין חכירה

בעלות היא זכות הקניין החזקה ביותר שקיימת על נכס מקרקעין. מי שהוא הבעלים של נכס אינו זקוק לאישורים של צד שלישי (רשות מקרקעי ישראל, למשל) כדי למשכן את הנכס, להעביר את הזכויות בו או כדי לבצע בו שינויים כלשהם, בכפוף לכל התקנות והחוקים הרלוונטיים כמובן.
חכירה היא למעשה שכירות לטווח ארוך. חוק המקרקעין מגדיר שלושה סוגי שכירות: עד חמש שנים (שכירות), חמש שנים עד 25 שנה (חכירה), ולתקופה של 25 שנה ומעלה (חכירה לדורות). 

רשות מקרקעי ישראל מעניקה לאזרחים זכות לחכור ממנה קרקע ל-49 שנים עם אופציה להאריך את החכירה ב-49 שנים נוספות, אם החוכרים עומדים בתנאי החכירה. מה הם אותם תנאים? אלה משתנים בהתאם למטרה שהוגדרה לחכירה הספציפית, בין אם זה חקלאות, מגורים או כל יעוד אחר המוגדר בהסכם החכירה.

חכירה וחכירה לדורות הן זכויות חזקות, אולם פחותות מזכות בעלות. כבעלים של נכס, אתה רשאי למכור אותו, לבצע בו שינויים ותוספות (בכפוף לקבלת היתרי הבניה כדין כמובן) ולשעבד אותו ללא הסכמת צד שלישי כלשהו. אך כחוכר, לרוב הפעולות תיאלץ לקבל, מראש, את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל

המגבלות החלות על בעל זכות חכירה או חכירה לדורות

חכירה וחכירה לדורות הן זכויות חזקות, אולם פחותות מזכות בעלות. כבעלים של נכס, אתה רשאי למכור אותו, לבצע בו שינויים ותוספות (בכפוף לקבלת היתרי הבניה כדין כמובן) ולשעבד אותו ללא הסכמת צד שלישי כלשהו. אך כחוכר, לרוב הפעולות תיאלץ לקבל, מראש, את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל. הדבר דומה למי ששוכר חנות, לעומת מי שהוא בעליה. הבעלים לא זקוק לאישור מאיש, למשל  כדי לבצע שינויים פנימיים ולמכור אותה. אולם, השוכר יזדקק להסכמת המשכיר כדי לבצע בחנות שינויים כאלו.

באופן עקרוני, מקובל כי זכות חכירה שווה 91% משווי זכות הבעלות, אולם לעיתים קרובות מאוד, אין כמעט הבדל בין השווי של זכויות אלו

כמה שווה זכות חכירה, וכמה בעלות

באופן עקרוני, מקובל כי זכות חכירה שווה 91% משווי זכות הבעלות, אולם לעיתים קרובות מאוד, אין כמעט הבדל בין השווי של זכויות אלו. ההבדל נובע גם מהאפקט הפסיכולוגי, לא פחות מההיבט הקנייני, אך גם מגלם בחובו את ההתעסקות הבירוקרטית הכרוכה בהתמודדות עם מינהל מקרקעי ישראל. 
כמו כן, לעיתים קרובות ביותר, חוכר ידרש לשלם תשלומים שונים למינהל, בגין פעולות כלשהן שברצונו לבצע בנכס (תשלומים אלו עשויים להיות דמי היתר, דמי הסכמה ועוד).

מי שרוכש דירה על קרקע ששייכת לרשות מקרקעי ישראל חותם על חוזה חכירה עם הרשות. החוזה קובע את זכות החכירה ותנאיה, אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה

כיצד רושמים זכות חכירה בטאבו?

מי שרוכש דירה על קרקע ששייכת לרשות מקרקעי ישראל חותם על חוזה חכירה עם הרשות (או נכנס בנעליו של הקונה הראשון שחתם על הסכם חכירה כזה). החוזה קובע את זכות החכירה ותנאיה, אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה. ניתן לרשום את זכות החכירה בטאבו, בתנאים מסוימים ובהתאם לפרוצדורה הקבועה לכך בחוק.

חוכר קרקע מרשות מקרקעי ישראל נדרש לשלם בכל שנה דמי שכירות, שמכונים דמי חכירה

מהם דמי היוון?

חוכר קרקע מרשות מקרקעי ישראל נדרש לשלם בכל שנה דמי שכירות, שמכונים דמי חכירה. במקום לשלם את דמי החכירה פעם בשנה, ניתן לשלם בתשלום אחד מבעוד מועד את כל דמי השכירות ל-49 השנים הבאות או לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים. תשלום זה מכונה דמי היוון.

חוכר שאינו משלם דמי היוון, נדרש להגיע לרשות ולבקש את הסכמתה לכל שינוי שהוא מבקש לבצע בנכס, בין אם זה העברת זכות החכירה לאדם אחר או שעבוד שלה

מהם היתרונות בתשלום דמי היוון?

קודם כל, התשלום פוטר מהצורך לשלם דמי חכירה שנתיים, ומעניק "שקט נפשי" לחוכר. בנוסף, הוא מהווה שינוי פאזה מבחינת הרשות, שמאפשר להעניק לחוכר יותר גמישות, ולהקל עליו.
חוכר שאינו משלם דמי היוון, נדרש להגיע לרשות ולבקש את הסכמתה לכל שינוי שהוא מבקש לבצע בנכס, בין אם זה העברת זכות החכירה לאדם אחר או שעבוד שלה. זו פרוצדורה ארוכה, שעשויה לארוך מס' חודשים, ובמסגרתה הרשות בודקת שאין לחוכר חובות ועשויה לדרוש תשלומים שונים (כגון דמי הסכמה).

קרקע ודמי היוון

במקרים רבים, כאשר מדובר בבניה רוויה (דירה בבניין מגורים), תשלום דמי היוון מאפשר לחסוך חלק ניכר מהבירוקרטיה. הרשות מאפשרת למי שמשלם דמי היוון לנהוג כבעלים, ולא לבקש את הסכמתה כשהוא מעוניין להעביר את הזכות או לשעבדה.
בנוסף, תשלום דמי היוון הוא צעד ראשון בדרך לאפשרות חדשה, שנולדה בשנים האחרונות, ובמסגרתה מאפשרת הרשות לחוכרי דירות רבים להפוך לבעליהן, בכפוף לעמידה בתנאים שונים.

בין המוקשים שעלולים להקשות על העברת הזכות: שימוש בקרקע בניגוד להסכם החכירה, חובות קודמים של דמי חכירה שייתכן שקיימים ועוד

מה כדאי שיעשה מי שרוצה לקנות זכות חכירה?

קיימים לא מעט מוקשים אפשריים למי שמעוניין לקנות זכות חכירה, ולכן במקרה כזה חיוני לפנות לעורך דין שיודע ממה להיזהר. בין המוקשים שעלולים להקשות על העברת הזכות: שימוש בקרקע בניגוד להסכם החכירה (מה שעשוי לגרום לרשות להתנות את העברת הזכויות בהריסת מבנה לא חוקי או בהפסקת השימוש הלא חוקי), חובות קודמים של דמי חכירה שייתכן שקיימים ועוד.

אחת הסוגיות אותה צריך לבדוק מי שמעוניין לרכוש זכות חכירה על אדמת מינהל נוגעת לדמי ההסכמה שיש לשלם לרשות עבור הסכמתה להעברת הזכות. אם הנכס מהוון, ייתכן קיים פטור על התשלום.

בהתאם לדו"ח הוועדה הציבורית לרפורמה ברשות מקרקעי ישראל (ועדת גדיש), החלה הרשות בשנים האחרונות להקנות זכות בעלות, לחוכרים ששילמו דמי היוון, ועומדים בקריטריונים מסוימים

איך ניתן להפוך זכות חכירה לבעלות?

בהתאם לדו"ח הוועדה הציבורית לרפורמה ברשות מקרקעי ישראל (ועדת גדיש), החלה הרשות בשנים האחרונות להקנות זכות בעלות, לחוכרים ששילמו דמי היוון, ועומדים בקריטריונים מסוימים. תחילה, הועברה בעלות באופן אוטומטי לאנשים שחכרו נכסים בבנייה רוויה, אך על נכסים אלה נרשמה הערה שלא ניתן להעבירם למי שמוגדרים כ"זרים", לפי חוק רשות מקרקעי ישראל. 
בשלב שני, הועברה בטאבו בעלות באופן אוטומטי לחוכרי שטחים בנכסים הממוקמים בעיקר באזורי עדיפות לאומית וקו עימות. בשלב השלישי, שהחל בינואר 2013, הציעה הרשות לכמה מאות חוכרים ששילמו דמי היוון לרכוש את הבעלות בנכסים שלהם הממוקמים באזור המרכז.

האם מאמר זה עזר לך?
עו"ד גסטפרוינד אסף קבע פגישה עם עו"ד גסטפרוינד אסף

משרד עורכי דין אסף גסטפרוינד הוא משרד ותיק ועתיר ניסיון המתמחה בנדל"ן. המשרד מטפל בתחום הנדל"ן על כל ההיבטים הרלוונטיים...

לפרופיל המלא