עסקה של מכירת דירה היא לרוב העסקה המשמעותית ביותר עבור משפחה, גם מבחינת הסכום הגבוה שעובר מהקונה למוכר, וגם מהפן הרגשי, מכירת הבית שמשפיעה על העסקה.
כדי להיכנס לעסקה באופן מודע וכדי למנוע הפתעות לאורך התהליך, כאלו שאילו היו ידועות מראש היו משפיעות על המחיר, תאריך המסירה ואולי גם על כל העסקה, לפניכם 10 פרמטרים שכדאי לבדוק עוד לפני ההחלטה למכור ובפרט לגבי הסכום בו נציע את הדירה למכירה.
אם קבלתם את הדירה בירושה, יש להעביר את הבעלות ליורשים לפני המכירה. העברת הבעלות היא תהליך שתחילתו בהוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה
1. האם אתם רשומים כבעלים של הדירה?
בנסח הטאבו ניתן לבדוק האם אתם רשומים כבעלים של הדירה. אם קבלתם את הדירה בירושה, יש להעביר את הבעלות ליורשים לפני המכירה. העברת הבעלות היא תהליך שתחילתו בהוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה. עם הצו שהתקבל מאת רשם הירושות ניתן לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולרשום את הדירה על שם היורשים. הרישום על שם היורשים הכרחי כדי למכור את הדירה (לא תוכלו למכור דירה שאינה שלכם..), והתהליך מהגשת הבקשה לצו ירושה או צו קיום צוואה ועד לרישום הדירה בפועל לוקח חודשים לא מעטים. לכן רצוי מאוד שהדירה תהיה רשומה על שמכם עוד לפני ההחלטה על מכירתה.
בנוסף, יש לבדוק ששמות הבעלים ומספרי הזיהוי נכונים או דרושים תיקון.
רק כשנדע שהכל בסדר, הבעלות שלנו רשומה כראוי והכל תואם, נוכל למכור את הדירה בביטחון.
רוב נכסי המקרקעין במדינת ישראל הינם בבעלות המדינה, כאשר לאזרחים ישנה זכות חכירה - שכירות ארוכת טווח
2. האם הזכות הרשומה בטאבו הינה חכירה?
כאשר רשומה לטובתכם זכות חכירה, יש לבדוק בנסח הטאבו האם החכירה מהוונת. כאשר רשומה חכירה מהוונת, נבדוק מה תוקפה של החכירה. רוב נכסי המקרקעין במדינת ישראל הינם בבעלות המדינה, כאשר לאזרחים ישנה זכות חכירה - שכירות ארוכת טווח. אם נראה שהחכירה הסתיימה, יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל ולבקש להאריך את הזכות לשנים נוספות. כיום ישנן דירות שניתן בהן להמיר את זכות החכירה לזכות בעלות ללא תמורה. אם גם בנכס שלכם ניתן לעשות זאת, כדאי לרשום את הדירה בבעלותכם עוד בטרם כניסה למשא ומתן משפטי מול הרוכשים.
כאשר רשומה לטובתכם הערת אזהרה בלבד, ייתכן שהבעלות או החכירה רשומה עדיין על שם המוכרים, מהם רכשתם את הדירה, והרישום עדיין לא הושלם
3. האם רשומה לטובתם רק הערת אזהרה?
כאשר רשומה לטובתכם הערת אזהרה בלבד, ישנן שתי אפשרויות. האחת, שהבעלות או החכירה רשומה עדיין על שם המוכרים, מהם רכשתם את הדירה, והרישום עדיין לא הושלם. במקרה זה יש לפנות לעורך הדין שייצג אתכם ברכישת הדירה כדי שזה יפעל מידית לרשום את זכויותיכם.
אפשרות נוספת היא שהדירה רשומה בחברה משכנת. עד שנרשם בית משותף, נרשמת הערת אזהרה בלבד לטובת בעלי הדירה. הקבלן שבנה את הדירה מנהל רישום לגבי הזכויות המלאות שיש לכל דירה בבניין. כדי לדעת מה הן הזכויות שלכם בדירה והאם ישנם הצמדות כמו חניה או מחסן, יש לפנות לקבלן כדי לקבל ממנו "אישור זכויות" בו כתובות מלוא הזכויות.
אם רכשתם דירה הכוללת חניה, מחסן או גג פרטי, על ההצמדות להיות רשומות גם הן בנסח הטאבו
4. האם ההצמדות רשומות בטאבו?
אם רכשתם דירה הכוללת חניה, מחסן או גג פרטי, על ההצמדות להיות רשומות גם הן בנסח הטאבו. אם קניתם דירה מקבלן ובמהלך רישום הבית המשותף לא נרשמו ההצמדות, יש לתקן את הרישום.
נבדוק גם את מסמכי הבית המשותף כדי לראות שאכן הדירה הרשומה על שמנו היא הדירה שלנו בפועל. קיימים מקרים בהם נפלה טעות ברישום הבית המשותף ומספרי תתי החלקות אינם מזהים את הדירות בפועל. במקרה זה יש לתקן את מסמכי הבית המשותף.
אם המשכנתא שולמה במלואה, ולמרות זאת עדיין רשומה, יש לפעול כדי למחוק אותה
5. האם על הנכס רובצת משכנתא? מה הסכום העדכני לסילוק המשכנתא?
אם לקחתם הלוואה לצורך רכישת הדירה ולטובת הבנק, ונרשמה משכנתא על הנכס, חשוב שתפנו לבנק ותבקשו "מכתב כוונות". כך תדעו מה היתרה הנוכחית לסילוק מלוא המשכנתא. הרוכשים יידרשו לדעת מה סכום חובכם העדכני כדי לדעת איך ומתי תוכלו לסלקו בהקדם. אם המשכנתא שולמה במלואה, ולמרות זאת עדיין רשומה, יש לפעול כדי למחוק אותה.
6. האם ישנם עיקולים הרשומים על הנכס?
כאשר מוטל עיקול על הנכס, לא ניתן יהיה למכור את הדירה. לכן, יש צורך לפנות לגורם המעקל, כדי לברר מה גובה הסכום וכיצד ניתן להסיר את העיקול.
מטרתה של הערת אזהרה היא למנוע מכירה לצד שלישי ללא הסכמת בעל ההערה
7. האם רשומה הערת אזהרה לטובת צד שלישי?
מטרתה של הערת אזהרה היא למנוע מכירה לצד שלישי ללא הסכמת בעל ההערה. לכן אם רשומה הערת אזהרה על הנכס, יש למחוק אותה כדי שנוכל למכור.
אם ישנה הערה ממוסד תכנוני, יש לבדוק על מה נרשמה. אם בצעתם חריגות בניה, או בניה שלא בהיתר, יש להכשיר את החריגה, או להרוס את הבניה שאינה חוקית
8. האם רשומה הערת אזהרה על פי סעיף 27 לחוק התכנון והבניה, ואם כן מפני מה היא מזהירה?
אם ישנה הערה ממוסד תכנוני, יש לבדוק על מה נרשמה. אם בצעתם חריגות בניה, או בניה שלא בהיתר, יש להכשיר את החריגה, או להרוס את הבניה שאינה חוקית. מכירת דירה הכוללת חריגות בניה אמנם אפשרית, אך הרוכשים לא ירצו לקנות דירה כזו, כיון שבכל זמן יכולה הרשות המקומית להוציא צו הריסה כלפי הבניה שאנה חוקית, גם אם לא נבנתה על ידי בעלי הדירה הנוכחיים.
אם מדובר בדירה שאינה יחידה, נבדוק מה גובה המס והאם ניתן להשתמש בחיוב מס לניארי. גם בדירה שהתקבלה בירושה נבדוק ממי התקבלה הדירה בירושה
9. האם במכירת הדירה יחול חיוב במס שבח?
רובנו מודעים לכך שבמכירת דירת מגורים יחידה אין חיוב במס שבח, אך ישנם מקרים בהם גם במכירת דירת מגורים יחידה יחול חיוב במס שבח. על פי חוק כאשר יחד עם הדירה נמכרים זכויות בנייה נוספות, זכויות הבנייה חייבות במס, למרות הפטור של דירה יחידה. לכן, חשוב לבדוק האם ישנן זכויות בניה נוספות לנכס, גם אם מדובר בדירה יחידה, ולברר האם יחול מס על המכירה ומה שיעור המס.
אם מדובר בדירה שאינה יחידה, נבדוק מה גובה המס והאם ניתן להשתמש בחיוב מס לניארי. גם בדירה שהתקבלה בירושה נבדוק ממי התקבלה הדירה בירושה. אם הדירה התקבלה מהורה או מצאצא, נבדוק האם המוריש היה יכול למכור בפטור ממס, אם הדירה הקבלה ממישהו אחר, כמו אח או דוד, יכול והמכירה גרור חיוב במס שבח.
את היטל ההשבחה יש לשלם כאשר מממשים את ההשבחה בנכס. מימוש הזכות יכול להיעשות בדרך של קבלת היתר בניה, אז נידרש לשלם את היטל ההשבחה
10. האם מכירת הדירה תחויב בהיטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס שאנו נדרשים לשלם כאשר כתוצאה מהחלטת רשות מקומית הושבח הנכס שלנו. או כלשון חוק התכנון והבניה: "השבחה" – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג; שיעור ההיטל הוא מחצית מגובה ההשבחה.
את ההיטל יש לשלם כאשר מממשים את ההשבחה בנכס. מימוש הזכות יכול להיעשות בדרך של קבלת היתר בניה, אז נידרש לשלם את היטל ההשבחה. אך גם העברת הזכויות בנכס, תיחשב כמימוש הזכות לעניין חיוב בהיטל השבחה.
בדיקה ברשות המקומית לעניין חיוב בהיטל ההשבחה לפני ההחלטה על מכירת הבית, תאפשר לתמחר את העסקה בהתאם.
אמנם, ישנם פטורים מהיטל השבחה. יש לבדוק האם יש פטור שניתן לנצל.
*אין במאמר זה בכדי לחוות דעה משפטית. לקבלת ייעוץ משפטי בעניין ועריכת בדיקות מקדמיות המונעות הפסד כספי רב יש לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין.
