זה קורה כמעט לכל משק בית בישראל: הוצאות החיים השוטפות מכבידות יתר על המידה וגורמות לכך שהמשפחה נכנסת למינוס. תיקון בלתי צפוי של הרכב במוסך, הוצאות גדולות על טיפולי שיניים או נזילה פתאומית בצנרת עלולים להכניס אותכם לאוברדרפט.
אם כבר לקחתם כמה הלוואות, למשל לצורך רכישת רכב או כדי לממן אירוע משפחתי יקר, הבור הכלכלי שלתוכו אתם נכנסים רק ילך ויעמיק. במקום שהחובות יצטמצמו, הם רק יגדלו, בין היתר בגלל הריבית הגבוהה על האוברדרפט ועל ההלוואות שלקחתם. אם אתם מרגישים שהחובות סוגרים עליכם, אחד הפתרונות האפשריים הוא לקחת משכנתא לסגירת החובות. אפשרות זו פתוחה בפניכם אם רכשתם בעבר נכס שאותו תוכלו לשוב ולשעבד, גם אם לא השלמתם את תשלומי המשכנתא עליו בבנק.
משכנתא לסגירת חובות מאפשרת לכם לסגור את החובות האחרים שקיימים לכם, בין אם זה לבנקים, לחברות אשראי, לחברות שמספקות הלוואות חוץ בנקאיות וכו'
מהי משכנתא לסגירת חובות?
משכנתא לסגירת חובות היא משכנתא שמאפשרת להגדיל את המשכנתא הקיימת או לקחת משכנתא חדשה, וזאת על חשבון הבית הקיים שלכם, שמשמש כעירבון לבנק. משכנתא לסגירת חובות מאפשרת לכם לסגור את החובות האחרים שקיימים לכם, בין אם זה לבנקים, לחברות אשראי, לחברות שמספקות הלוואות חוץ בנקאיות וכו'.
ההחזר על משכנתא לסגירת חובות יכול להיות נמוך יחסית, היות שהיא נלקחת לשנים ארוכות, מה שיכול לתת מרווח נשימה כלכלי למשפחה
מה הבעיה הקיימת בדרך כלל עם הלוואות ומהו היתרון במשכנתא לסגירת חובות?
לרוב, הלוואות שאנחנו נוטלים לטווח קצר כוללות החזרים גבוהים יחסית של אלפי שקלים, שיוצרים תשלום חודשי גדול וסותמים את ההכנסות הקיימות שלנו. פעמים רבות ההלוואות האלו גם ניתנות בריבית גבוהה, מה שמעמיק עוד יותר את הבור שלתוכו אנחנו נכנסים. ההחזר על משכנתא לסגירת חובות יכול להיות נמוך יחסית, היות שהיא נלקחת לשנים ארוכות, מה שיכול לתת מרווח נשימה כלכלי למשפחה. בנוסף, אפשר לקחת משכנתא לסגירת חובות בריבית נמוכה מזו של ההלוואות הקיימות, מה שיכול לשפר את מצבו הכלכלי של נוטל ההלוואה.
המשכנתא צריכה להסתכם בעד 50% משווי הנכס. כלומר, אם יש לכם נכס ששווה שני מיליון שקל – תוכלו לקחת משכנתא לסגירת חובות בהיקף של עד מיליון שקל
מהו היקף המשכנתא לסגירת חובות שניתן לקחת?
כלל המשכנתאות שניתן לקחת צריכות להסתכם בעד 50% משווי הנכס. כלומר, אם יש לכם נכס ששווה שני מיליון שקל – תוכלו לקחת משכנתא לסגירת חובות בהיקף של עד מיליון שקל. אם יש לכם משכנתא קודמת, שנותר לפרוע ממנה 300 אלף שקל, תוכלו לקחת משכנתא של עד 700 אלף שקל.
השמאי של הבנק מבצע הערכת שווי לנכס באופן עצמאי. הערכת שווי זו תהיה כמעט תמיד נמוכה ב-10% עד 15% מהשווי שאתם מייחסים לנכס
מי קובע את שווי הנכס שלפיו ניתן לקחת משכנתא לסגירת חובות?
שווי הנכס נקבע אך ורק על ידי השמאי של הבנק, שמבצע הערכת שווי לנכס באופן עצמאי. הערכת שווי זו תהיה כמעט תמיד נמוכה ב-10% או 15% מהשווי שאתם מייחסים לבית. לכן, הביאו זאת בחשבון כאשר אתם מתכננים איזו משכנתא לקחת.
אם ההיסטוריה הפיננסית שלכם איננה נקייה, קיים סיכוי גדול שהבנק יסרב לתת לכם משכנתא לסגירת חובות
מה עוד צריך לדעת מי שרוצה לקחת משכנתא לסגירת חובות?
ראשית, המשכנתא חייבת להיות מיועדת למטרות פרטיות בלבד, ולא עסקיות. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא כדי לסגור הלוואות עסקיות, הבנק צפוי לא לאשר זאת.
שנית, הבנק זהיר במיוחד במתן משכנתא לסגירת חובות. מסיבה זו היא יעניק משכנתא רק ללקוחות שנתפסים בעיניו כלקוחות טובים ועומדים בתשלומים שלהם באופן שוטף.
כדי לבחון זאת, תהיו בטוחים שהבנק יבדוק קודם כל את תשלומי המשכנתא המקורית שלכם וכן את חשבון העו"ש על מנת לוודא שלא היו לכם צ'קים חוזרים, ששילמתם את כל ההלוואות בזמן ושלא היו לכם חריגות משמעותיות מהמסגרת. אם ההיסטוריה הפיננסית שלכם איננה נקייה, קיים סיכוי גדול שהבנק יסרב לתת לכם משכנתא לסגירת חובות.
במשכנתא לסגירת חובות ההכנסות צריכות להיות גבוהות יותר, מאחר שמדובר במשכנתא מסוכנת יותר מבחינת הבנק
איזו הכנסה צריך כדי לקחת משכנתא לסגירת חובות והאם קיימת מגבלת גיל לעניין זה?
בשונה ממשכנתא רגילה, שבה גובה המשכנתא צריך להיות בערך שליש מגובה ההכנסות המשפחתיות, במשכנתא לסגירת חובות ההכנסות צריכות להיות גבוהות יותר, מאחר שמדובר במשכנתא מסוכנת יותר מבחינת הבנק. בנוסף, מי שרוצה לקחת משכנתא לסגירת חובות צריך להיות בן 60 לכל היותר. מעבר לגיל זה, יהיה קשה לקחת משכנתא מסוג זה.
חיוני לבצע בדיקות רבות לפני שמחליטים על איזה בנק ללכת. לפני ביצוע כל פעולה לעניין זה, מומלץ להתייעץ עם יועץ מומחה כדי לקבל את ההצעה הטובה ביות
איזו ריבית משלמים על משכנתא לסגירת חובות?
התשובה עשויה להשתנות ממקרה למקרה. יש מקרים שבהם אנשים משלמים מעל 6% על משכנתא מסוג זה ויש מקרים שבהם אנשים משלמים ריבית של 4% ואפילו פחות מכך. כיוון שהטווח הוא רחב מאוד, חיוני לבצע בדיקות רבות לפני שמחליטים על איזה בנק ללכת. לפני ביצוע כל פעולה לעניין זה, מומלץ להתייעץ עם יועץ מומחה כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר.
אם ביקשתם את המשכנתא למטרת שיפוצים, הבנק ישלח שמאי שיבצע הערכת שווי לבית פעמיים: פעם אחת לפני השיפוצים ופעם אחת לאחריהם כדי להעריך את העלייה בשווי הנכס ולוודא שהשיפוצים אכן בוצעו
האם משכנתא לסגירת חובות יכולה לשמש לביצוע שיפוצים?
כן, אבל צריך לדעת שזה משהו שהבנק יבחן בקפדנות רבה. אם אתם לא מתכוונים לבצע שיפוצים באמת, אין טעם שתבקשו משכנתא לצורך כך. במסגרת הבחינה שיבצע הבנק, הוא ישלח שמאי שיבצע הערכת שווי לבית פעמיים: פעם אחת לפני השיפוצים ופעם אחת לאחריהם כדי להעריך את העלייה בשווי הנכס ולוודא שהשיפוצים אכן בוצעו.
למה בעצם אכפת לבנק מה הלווה עושה עם הכסף – הרי הבית שלו משועבד בכל מקרה?
הבנק מחויב בתקנות של הרשות להלבנת הון מהשנים האחרונות. התקנות קובעות שכדי להילחם בהון השחור הבנקים חייבים לבקש אסמכתא בכתב לגבי מה בדיוק נעשה עם הכסף ולאשר את האסמכתא אצל מורשה חתימה בבנק. אין דרך לעקוף עניין זה.
* הכותב הינו בעל עבר עשיר במערכת הבנקאות, ועוסק בעשור האחרון בליווי לקוחות הנוטלים משכנתאות מורכבות, ובכלל זה משכנתאות לסגירת הלוואות
