לאחר הטראומה שחווה שוק הנדל"ן בתחילת משבר הקורונה והובילה לירידות מחירים, חל כעת תיקון במחירי הדיור ואלה חוזרים לרמות המחירים הרגילות – זו המסקנה המרכזית העולה מניתוח מקיף שערך משרד השמאות קובי צפניה ועסק בהשפעת משבר הקורונה על מחירי הדיור.
במסגרת הבדיקה המדגמית שערכה מחלקת המחקר של המשרד, נבחנו דירות 4 ו-5 חדרים באזורים שונים בישראל. הדגש היחיד שהושם הוא על שינוי מחירי הדירות בין מרץ 2020 ודצמבר 2020. בסך הכל נדגמו במחקר כ-300 דירות, כולן דירות חדשות שנרכשו מקבלן.
מחירי הדירות, שבהם עשינו שימוש, נלקחו מנתוני האמת כפי שדווחו לרשות המיסים על ידי מבצעי העסקאות. למחירים אלה בוצעו התאמות המבוססות על הנחות שמאיות. במסגרת המחקר נבחנו פרויקטים מרכזיים הנחשבים למובילים. בכמה מקומות התוצאות היו מפתיעות למדי.
מגמת חוסר יציבות בתל אביב: בעוד שבחלק מהפרויקטים שנבחנו נמכרו בזמן משבר הקורונה עשרות דירות, בפרויקטים "נוצצים" אחרים נמכרה דירה אחת בלבד
נורות אדומות בפרויקטים מובילים בתל אביב
שוק הדיור בתל אביב נחשב לחזק בישראל, ואולם מהבדיקה שערכנו עולה דווקא מגמה של חוסר יציבות. כך, בעוד שבחלק מהפרויקטים שנבחנו נמכרו בזמן משבר הקורונה עשרות דירות, בפרויקטים "נוצצים" אחרים נמכרה דירה אחת בלבד, מה שיכול להדליק נורות אדומות למתעניינים באותם פרויקטים.
בתל אביב נדגמו בסך הכל 80 דירות. על פי הבדיקה, נרשמה יציבות מחירים בדירות 4 חדרים בעיר. לעומת זאת, בדירות 5 חדרים נרשמה עליית מחירים של 2% במהלך החודשים שנבחנו.
בחיפה, לעומת זאת, נרשמה בין החודשים מרץ ודצמבר 2020 ירידת מחירים משמעותית יותר של כ-5% בדירות 4 ו-5 חדרים. בסך הכל נדגמו בעיר במסגרת הבדיקה שנערכה כ-30 דירות.
בנהריה, שבה נדגמו 50 דירות שנמכרו במהלך המשבר, נרשמה עלייה של 1.5% בדירות 4 חדרים חדשות וירידה מקבילה של 1.5% בדירות 5 חדרים שנמכרו.
בקריית מוצקין, לעומת זאת, שבה נדגמו 32 דירות, נרשמה ירידת מחירים של כ-2% בדירות 4 ו-5 חדרים שנדגמו (לא נעשתה אבחנה בין השניים בבדיקה).
בקריית אתא נרשמה ירידה מחירים של כ-3% במהלך המשבר, כאשר במסגרת הבדיקה נדגמו בה 30 דירות.
בקריית ביאליק רמת המחירים בשלושת החודשים הראשונים של המשבר (מרץ-יוני) קפאה ונותרה ללא שינוי, אך בדצמבר נרשמה עליית מחירים בשיעור של כ-1.5%. כאן נדגמו יותר מ-60 דירות של 4-5 חדרים ללא אבחנה ביניהן.
מי שהשכיל וקנה דירה בזמן המשבר - והתווכח עם הקבלן על מחיר - עשה עיסקה טובה ויכול היה להשיג דירה בהנחה של כ-5% - חיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
הקונים התגברו על הטראומה של תחילת המשבר
המסקנה המרכזית העולה מהבדיקה היא שלקונים/משקיעים של דירות יש ככל הנראה נטייה להתגבר על טראומות ולראות מעבר "למסך החושך" את הפוטנציאל, גם במשבר הנוכחי. אם בתחילת המשבר אפשר היה להבחין בירידה של 1%-3% במחירי הדירות, הרי שלאחר הפנמה של המצב החל תיקון בשוק וחזרה לרמות המחירים שלפני פרוץ משבר הקורונה. במקומות מסוימים אף נרשמו עליות מעבר לרמות המחירים לפני המשבר.
בשורה התחתונה, מי שהשכיל וקנה דירה בזמן המשבר - והתווכח עם הקבלן על מחיר - עשה עיסקה טובה ויכול היה להשיג דירה בהנחה של כ-5% - חיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
לפי שעה, לאור מגמות השוק ותהליך ההתחסנות המואץ, קשה להעריך כי בהמשך הדרך תחול ירידה משמעותית במחירי הדירות, אם בכלל. לאור היצע הדירות הקיים וסביבת הריבית הנמוכה, סביר שהמחירים ישמרו על רמתם בשנה הקרובה עם נטייה לעליות קלות באזורי ביקוש.
הכותב הוא שמאי מקרקעי בעל ותק של למעלה מ–20 שנה, המספק שירותי שמאות וחוות דעת למגוון רחב של לקוחות פרטיים וציבוריים מהגדולים במשק ובכלל זה משמש כשמאי מומחה מטעם בתי משפט
