Zap Mishpati Logo. Darck blue square with 2 fingers as if walking

דירה להשקעה: איפה הכי כדאי לרכוש? מדריך מעודכן לקיץ 2022

השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה סולידית כי היא מתמקדת ברכישת נכס פיזי, בהשוואה להשקעה בשוק ההון שנחשבת להשקעה "על הנייר"'. איפה הכי משתלם להשקיע ברכישת דירה?

מאת: סתיו קורן
30.08.22
תאריך עדכון: 12.12.23
6 דק'
דירה להשקעה: איפה הכי כדאי לרכוש? מדריך מעודכן לקיץ 2022

עיקרי הכתבה:

  • מיסוי על דירה להשקעה - אם אתם רוכשים דירה להשקעה כדירה ראשונה, לא תתבקשו לשלם מס. עם זאת, אם אתם רוכשים דירה להשקעה כדירה שנייה ומעלה תתבקשו לשלם מס רכישה.
  •     מיסוי על דירה להשקעה בחו"ל - אם החלטתם לרכוש נכס להשקעה בחו"ל, חשוב שתדעו שלא תצטרכו לשלם עליו מס בארץ – מפני שנכס שנרכש מחוץ לגבולות ישראל, לא נחשב לנכס מקרקעין לפי חוק המקרקעין הישראלי. עם זאת, ברוב המדינות האטרקטיביות להשקעה בנדל"ן תתבקשו לשלם מס רכישה לפי שיעור המס באותה מדינה.
  • השקעה בנדל"ן – רכישת בית פרטי או דירה? אין תשובה חד משמעית לשאלה מה יותר כדאי, והדבר תלוי בעיקרון במיקום הנכס ובשטחו. למשל, אם תרכשו דירה באזור חם ומבוקש, סביר להניח שהיא תעלה הרבה יותר מבית צמוד קרקע הממוקם בפריפריה.
    _______________________________________

מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות וכבר הספיקו לרשום זינוק שנתי של כ-16% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2021. נתונים אלה ככל הנראה מקשים על שוכרי הדירות, אך הם לגמרי משרתים את ציבור המשקיעים, המצליחים לרשום תשואה יפה על הנכסים שרכשו. עם זאת, חייב לזכור שכמו בכל אפיק השקעה, גם לענף הנדל"ן היו תקופות שפל. כעת, לא נראה שאנחנו קרובים לתקופה כזו - ההפך הוא הנכון.

מיסוי על דירה להשקעה

אם אתם רוכשים דירה להשקעה כדירה ראשונה, לא תתבקשו לשלם מס. עם זאת, אם אתם רוכשים דירה להשקעה כדירה שנייה ומעלה תתבקשו לשלם מס רכישה. במקרים רבים, משקיעי הנדל"ן רוכשים דירה להשקעה כדירה שנייה או כדירה שלישית. לפי נתוני רשות המיסים, משנת 2015 ועד שנת 2021, מספר הישראלים שהחזיקו בשתי דירות ומעלה זינק בכ-30%, עם כ-326 אלף ישראלים שהחזיקו בדירה שנייה ויותר. 

בעבר, מס הרכישה על דירה שנייה עמד על כ-5% מסך הנכס, אך בשנה שעברה הממשלה החליטה במסגרת חוק ההסדרים, להעלות את מס הרכישה ל-8%, כצעד נוסף להפחית את ביקושי הנדל"ן ובמטרה להוריד את המחירים, לעצור את הטירוף המשתולל ובין היתר כדי לאפשר לזוגות צעירים ולמשפרי דיור לרכוש דירה, ולא רק למשקיעים.

בעת בחירת מיקום הנכס חשוב להביא בחשבון פרמטרים נוספים: האם יש באזור תחבורה ציבורית נגישה, מרכזי קניות, גנים ובתי ספר, מסעדות וכו' – פרמטרים שעשויים להעלות או להפחית את ערך הנכס

מיסוי על דירה להשקעה בחו"ל

אם החלטתם לרכוש נכס להשקעה בחו"ל, חשוב שתדעו שלא תצטרכו לשלם עליו מס בארץ מפני שנכס שנרכש מחוץ לגבולות ישראל לא נחשב לנכס מקרקעין לפי חוק המקרקעין הישראלי, מתוך רציונל שאומר שאין צורך לשלם מס פעמיים –בשורה מעולה בפני עצמה. עם זאת, ברוב המדינות שנחשבות לאטרקטיביות להשקעה בנדל"ן, תתבקשו לשלם מס רכישה לפי שיעור המס באותה מדינה. למשל, מס רכישה על דירה בפולין עומד על שיעור של כ-2%, מס רכישה על דירה ביוון עומד על שיעור של כ-3%, בספרד שיעור מס הרכישה עומד על כ-10% ואילו בארה"ב אין מס רכישה כלל.

ישראלים רבים פונים להשקעות נדל"ן מעבר לים, חלקם משקיעים בנכסים למגורים, ואחרים משקיעים במשרדים ותעשיה. המשקיעים נמשכים להשקעות בחו"ל גם בשל המחירים האטרקטיביים ביחס לישראל וגם בשל מס הרכישה הנמוך במדינות מסוימות. לפני הנתונים שפרסם בנק ישראל, נכון לשנת 2018 סכום השקעות הנדל"ן של ישראלים בחו"ל עמד על כשני מיליארד דולר.

השקעה בנדל"ן – רכישת בית פרטי או דירה?

אז החלטתם להשקיע בנכס נדל"ני ומתלבטים בין דירה בבניין לבית צמוד קרקע? ובכן, אין תשובה חד משמעית לשאלה מה יותר כדאי, מפני שניתן לזקוף לזכותה של כל אחת מהאפשרויות את יתרונותיה שלה. הדבר תלוי בעיקר במיקום הנכס ובשטחו. למשל, אם תרכשו דירה באזור חם ומבוקש, סביר להניח שהיא תעלה הרבה יותר מבית צמוד קרקע הממוקם בפריפריה.

את התשואה מחשבים במשוואה די פשוטה של גובה ההכנסות, פחות ההוצאות כפול מאה. התוצאה שתקבלו היא התשואה השנתית באחוזים

מיקום הוא שם המשחק

כאמור, מיקום הנכס הוא זה שיקבע את רמת האטרקטיביות שלו – והכוונה היא למיקום מדויק, ברמת השכונה והרחוב. למשל, קניית דירה בתל אביב היא אמנם השקעה טובה, אך חשוב לבחור בקפידה את השכונה מפני שיש שכונות שנחשבות לפחות טובות, כמו שכונות מסוימות בדרום תל אביב. כמו כן, חשוב לשים לשכונות הנמצאות בתנופה, כמו למשל שכונת יד אליהו בתל אביב שאמנם אינה במרכז העיר אך נחשבת לשכונה טובה המושכת הרבה משפחות צעירות והפכה אטרקטיבית מאוד בשנים האחרונות. מחירי הדירות עלו בה בהתאם אך היא עדיין נחשבת לזולה ביחס למרכז וצפון תל אביב.

כמו כן, בעת בחירת מיקום הנכס חשוב להביא בחשבון פרמטרים נוספים: האם יש באזור תחבורה ציבורית נגישה, מרכזי קניות, גנים ובתי ספר, מסעדות וכו' – פרמטרים שעשויים להעלות או להפחית את ערך הנכס. מומלץ לחפש אזורים שבהם הביקוש גבוה, עם מספר נמוך של נכסים המוצאים לשוק, שכן המשמעות היא שהנכס שלכם תמיד יהיה אטרקטיבי ושלא תהיה לכם שום בעיה למצוא שוכרים.

טרנדים בשוק הנדל"ן

חשוב להביא בחשבון את המגמות המשתנות בשוק בעת בחירת נכס להשקעה. לדוגמה, אם אתם חושבים על רכישת דירה בשוק רווי, ייתכן שתוכלו לשאת ולתת על המחיר, אך כנראה שתתקשו למשוך דיירים בשל היצע גדול מדי. באופן דומה, אם תרכשו בית ישן באזור שבו נבנים הרבה בתים חדשים כנראה שתחוו קושי למצוא דיירים, שככל הנראה ימשכו לנכסים החדשים יותר.

חשבו את התשואה הפוטנציאלית על הנכס

התשואה על הנכס היא הרווח שאותו אתם צפויים לרשום על ההשקעה. את התשואה מחשבים במשוואה די פשוטה של גובה ההכנסות, פחות ההוצאות כפול מאה. התוצאה שתקבלו היא התשואה השנתית באחוזים. אז לפני שאתם רוכשים נכס, חשוב מאוד לבדוק כמה אתם צפויים להרוויח על ההשקעה – יש משקיעי נדל"ן שרוכשים נכס כדי להשכירו לטווח ארוך, ואחרים שרוכשים נכס במטרה לשפצו, להשביחו ולמכור אותו במחיר גבוה יותר. יש להחליט מראש על כיוון ההשקעה ולבחון איזו אפשרות תשתלם יותר.

שורה תחתונה: השקעה בנדל"ן יכולה להיות השקעה משתלמת ובטוחה יחסית. לפני הבחירה בנכס, חשוב לבחון את האזור המדויק ברמת השכונה והרחוב וכמו כן את הביקושים לנכסים באזור. בנוסף, יש לחשב את גובה התשואה הפוטנציאלית על הנכס. 

האם מאמר זה עזר לך?

רוצים להתייעץ עם עורך דין?

מאמרים נוספים

לקבלת ייעוץ מעורך דין השאירו פרטים