לא כל ההורים חושבים שאת הירושה יש לחלק בין כל הילדים לאחר מותם בשיבה טובה. יש לא מעט אנשים שמעדיפים להעניק מתנה גדולה כמו דירה או נכס גדול אחר ליורשים שלהם בעודם בחיים, ולא לחלק הכל בין כולם בצוואה לאחר מותם. הסיבות לכך מגוונות, יש שרוצים לעזור לילדים שלהם כעת, באופן מיידי, למשל זוגות צעירים עם ילדים קטנים שכורעים תחת עול התשלומים; אחרים מבינים שחלוקת נכסים שווה לא תהיה הוגנת, כי לא כל הילדים שלהם זקוקים לכסף באותה מידה. למשל, כמה מהילדים מרוויחים היטב ואחרים לא, אחד נשוי וגר בבית משלו ואילו אחיו חד הורי ומתגורר בשכירות.
כדי להימנע ממצב של חלוקה לא שווה בצוואה, שעלולה לגרור סכסוכים בין היורשים, יש בין ההורים שבוחרים באפשרות של עזרה בעודם בחיים, בדרך של העברת נכס בעל ערך על שמם של היורשים, ב"הסכם מתנה".
עו"ד אולגה קפלן, העוסקת בדיני משפחה וירושות, מסבירה בשורות הבאות מהו "הסכם מתנה". "זה הסכם שעורכים הצדדים ובו מעבירים במתנה, ללא תמורה, נכס כלשהו. כאן צריך לשים לב שהסכם מתנה של נכס מקרקעין מחייב הסכם בכתב".
מהי הסיבה לעריכת הסכם מתנה במקרקעין?
"אחת הסיבות להעברת זכויות במקרקעין בהסכם מתנה היא רצונו של הורה שהתאלמן להיכנס למערכת זוגיות חדשה; דרך למנוע תביעות עתידיות להתנגדות לצו קיום צוואה או עריכת צוואה חדשה שתנשל את הילדים כאשר אלה מבקשים מהורה שיעביר זכויות במקרקעין על שמם".
כמו בכל הסכם, מסבירה עו"ד קפלן, הצדדים יכולים להסכים על תנאים מסוימים, לדוגמה שנותן המתנה יקבל דמי שכירות מנכסים עד מותו, או שלא ניתן לפנות אותו מהנכס וכיו"ב.
"קיימים מקרים כאשר אחד או מספר יורשים עתידיים מעוניינים לנשל את אחד היורשים מהירושה, וליישום רצונם מחתימים הורה על הסכם מתנה לטובתם. אז נוצר מצב שלאחר מות המוריש, צו קיום צוואה נכנס לתוקף ומורה לחלק ירושה שווה בשווה בין כל היורשים, אך בפועל אין עזבון לחלק. הדרך המשפטית לפעול במקרה כזה הינה להגיש תביעה לביטול הסכם מתנה", מסבירה עו"ד קפלן.
זה כמו לערער על צוואה?
"לא. על צוואה מערערים כאשר קיימת צוואה ויש עיזבון לחלק. פה, ברוב המקרים, היורש מגלה רק לאחר פטירת הוריו, שנכס ספציפי נמסר כבר לאחד האחים שלו בלי שהוא היה מודע לכך קודם. כלומר, שהוא הודח מהירושה בדרך של הסכם מתנה".
אבל אם הנכס כבר רשום תחת שמו של אותו יורש, ניתן לנסות לבטל את הסכם המתנה?
"זה נשמע כאילו המצב אבוד, אבל זה לא תמיד כך. יש גם דרכים לבטל הסכם מתנה, ובזה אנחנו עוסקים".
איזה טיפים יש לך למי שמתחיל הליך של ביטול הסכם מתנה?
"על מנת לבטל הסכם מתנה צריך לבדוק קודם כל האם מוסר המתנה היה מודע לכך שהוא עורך הסכם מתנה ורוצה בזאת".
צעדים נוספים שעשויים לעזור לביטול הסכם מתנה:
איסוף נתונים: יש לאסוף את כל הנתונים הזמינים ולבדוק את רישום המקרקעין ואת המסמכים הקשורים.
תיעוד רפואי: חשוב לשמור תיעוד רפואי שיעיד על מצבו הרפואי של נותן המתנה בזמן החתימה על ההסכם.
פרטי הסכם: יש לדבר עם יורשים עתידיים ולהבין את דרכי ההתנהגות של נותן המתנה לאחר החתימה על הסכם.
הגשת תביעה: במקרה של סכסוך, יש להגיש תביעה לבית המשפט לביטול הסכם המתנה ולהציב את העסקה בתקופת חשיבות.
כמה שנים אחרי שניתנה מתנה ניתן לבטל הסכם מתנה?
"צריך לשים לב לפרמטר של שיהוי וגם האם נעשתה עסקת מכירה לצד שלישי".
מה קורה אם יורשת קיבלה מתנה, נפטרה, והמתנה עברה לילדים שלה שמכרו והתחלקו ברווחים. ניתן לבצע הליך ביטול?
"צריך לבדוק האם חלה תקנת השוק על הרוכשים, האם העסקה נעשתה בתום לב וכו'. עדיין אפשר לתבוע חלק מהסכום ששבו נמכרה הדירה, כלומר לבטל הסכם מתנה או לשלם מחצית ממחירה של הדירה".
איך היורש יכול להוכיח שהיתה גמירות דעת?
"אם מדובר באדם מבוגר, כדאי לשמור תיעוד רפואי שיוכיח שאותו אדם היה במצב קוגניטיבי תקין, שהוא היה צלול וידע בדיוק מה הוא עושה. באלצהיימר מגלים את המחלה לפעמים רק כשכבר רואים אותה בעין, בשלבים 6 ו-7, ומשום כך הצד שכנגד יכול לטעון שבדיעבד, המוריש אולי סבל מאלצהיימר שטרם התגלה. לכן, חשוב לבצע את כל הבדיקות הרלוונטיות ולוודא שאותו אדם בריא.
"אנשים רבים עושים את הטעות של אישור רפואי מטעם רופא המשפחה, אך רופא משפחה מציין את המידע שיש בידיו במחשב בלי לערוך בדיקות, והמערערים על המתנה יוכלו לומר שהמידע הזה לא מספיק מעמיק ולא בוצע על ידי גריאטר למשל.
"התובעים יאספו את כל המידע והתיעוד הרפואי וישלחו למומחה מטעמם, שיוכל לטעון שאמנם המוריש לא היה מאובחן כחולה אלצהיימר, אך עדויות אלו ואלו מוכיחות שככל הנראה המוריש כן לקה באלצהיימר, דמנציה או ירידה קוגניטיבית שטרם אובחנו".
ואם האדם לא היה חולה אלצהיימר אבל בעל לקות שכלית?
"תלוי באיזה ספקטרום כי לקות שכלית לא תמיד מעידה על אי גמירות דעת ובדרך כלל לאנשים עם מוגבלות שכלית יש אופוטרופוס וצריך אישור בית המשפט לכל עסקה במקרקעין".
למה חשוב לדעת איך המוריש התנהג אחרי ההסכם?
"לרוב, אחרי שאדם עורך הסכם כזה הוא ידבר על זה. אם בתשאול עולה שהוא לא הזכיר את הנושא, ייתכן שהוא לא היה מודע לכך. כמו כן, צריך לשאול מה היה מצב רוחו, רמת הטיפוח שלו ועוד".
לסיכום, הסכם מתנה בתחום המקרקעין הוא כלי חשוב אך מורכב, וביטולו דורש ניתוח וידע משפטי. התהליך מצריך את הסבלנות והמומחיות של עו"ד מתמחה בתחום, כמו עו"ד אולגה קפלן, שיכולה להסביר את כלל האספקטים המשפטיים המעוררים עמידות בביטול הסכם מתנה בתחום המקרקעין.
(צילום: שאטרסטוק)
