יניב ווסק - שמאי מקרקעין

יניב ווסק, שמאי מקרקעין מוסמך, מביא לשולחן הייעוץ שלו הבנה מעמיקה של המציאות המורכבת בשוק הנדל"ן הישראלי. ניסיונו העשיר חושף מציאות מדאיגה שרוב הרוכשים והמוכרים אינם מודעים לה, ומאפשר לו לספק ללקוחותיו הגנה אמיתית מפני טעויות שעלותן יכולה להגיע למאות אלפי שקלים. בתקופה שבה המוכרים והקבלנים לחוצים למכור והרוכשים אינם ממהרים לקנות, ווסק מזהה הזדמנויות ייחודיות למי שיודע לנווט נכון בשטח המשפטי והתכנוני המורכב.

 

לאורך שנות עבודתו, ווסק נתקל במקרים שמדגימים בצורה חדה את הסכנות הטמונות בעסקאות נדל"ן ללא ליווי מקצועי. דירות שלמות שנבנו ללא היתר, בתים משותפים שקיבלו אישור לארבע קומות ובפועל נבנו שבע, מחסנים שהוסבו לדירות מבלי שהרוכשים ידעו, וחלוקות שגויות בין דירות שכנות. המקרה הקיצוני ביותר שבו היה עד הוא חנות שנמכרה בתל אביב, כאשר החיוב בהיטל השבחה שהגיע למוכרים היה גבוה מהמחיר שבו נמכרה החנות, והם גילו שבפועל מכרו קרקע שניתן לבנות עליה בניין שלם. ווסק מדגיש שפעמים רבות אפילו בעלי הנכס אינם יודעים שהנכס שלהם בנוי בצורה לא חוקית, ושגם דירות שנרכשו מקבלן יכולות להיות עם חריגות בניה.

 

המומחיות של ווסק משתרעת על היבטים קריטיים רבים בתחום הנדל"ן. הוא מתמחה בבחינת התאמה בין הרישום המשפטי לבנוי בפועל, בדיקת תב"עות החלות על נכסים וזכויות הבניה המוקנות להם, טיפול בהשגות מול רשות מקרקעי ישראל, והקטנת חיובים ממס שבח והיטלי השבחה. ווסק מציין שבישראל הגורם המוסמך היחיד שיכול לקבוע ערך של נכס הוא שמאי מקרקעין, ורק דוח שמאי יתקבל בבית משפט, עובדה המדגישה את החשיבות המשפטית של השמאות המקצועית.

 

הגישה המקצועית של ווסק מתבטאת בהבנה שעלות השמאי בטלה בשישים ביחס לעלות הנכס, אך הבדיקה שהוא מבצע יכולה לחסוך למוכר או לקונה כסף רב. הוא מזהיר שמוכרים רבים אינם מודעים לחיובים שיחולו עליהם בעת המכירה, כגון מיסים והיטל השבחה, בעוד רוכשים חייבים לוודא שהנכס רשום נכון מבחינה משפטית ובנוי כחוק. במקרים של רכישה עם משכנתא, ווסק מסביר שאם השווי שהשמאי קובע נמוך מהתמורה בחוזה המכר, הבנק ייתן הלוואה לפי שווי הנכס, מצב שבו רוכשים רבים מגלים בשלב מאוחר מדי שלא יקבלו את ההלוואה שתכננו.

 

ווסק מדגיש שלושה עניינים קריטיים שרוב בעלי הנכסים אינם מודעים אליהם. ראשית, מוכרים של דירות ותיקות הזכאיות להתחדשות עירונית מקבלים לעיתים חיוב בהיטל השבחה שכלל לא היו מודעים לו, והוא יכול לקזז הוצאה זו ולעיתים אפילו עד לאיפוסה. שנית, הוא מזהיר שרוכשים רבים מגלים לאחר בדיקת השמאי שלא יקבלו מהבנק את ההלוואה שקיוו לקבל, ונדרשים לבטל את הרכישה ולשלם קנס יציאה מחוזה המכר. שלישית, הוא מסביר שבעלי נכסים יכולים לתבוע פיצויים בגין תב"ע הפוגעת בנכס שלהם, אך בניגוד להיטל השבחה שאינו מוגבל בזמן, תביעת פיצויים אפשר להגיש עד שלוש שנים מיום אישור התכנית הפוגעת.

 

התמחותו של ווסק בשינויים המתחוללים בשוק מאפשרת לו להעניק ללקוחותיו תובנות ייחודיות. הוא מזהה שבשנים האחרונות עיקר הפסיקות סבו סביב התחדשות עירונית, ובזמן האחרון הפסיקות נוגעות יותר לרכבת הקלה והמטרו, נושאים שמעמידים אתגרים חדשים בפני בעלי נכסים. המלחמה הותירה חותם משמעותי על השוק, כאשר הדרישה לנכסים עם ממ"ד עלתה בצורה דרסטית עד לרמה שכמעט ואין דרישה לנכסים ללא ממ"ד, והוא ממשיך לבחון את ההשפעות ארוכות הטווח על נכסים שנפגעו מפגיעות טילים.

 

ווסק ממליץ להיוועץ עמו לפני כל הליך נדל"ני, במקרים של קבלת חיובים מרשות המיסים, מוועדות מקומיות ומרמ"י, וכן ברכישת מגרשים שבהם ישנה חשיבות עצומה לבחינת התב"עות והיטלים צפויים. ההבנה המקצועית שלו בנושאים מורכבים של פיצויים, הפקעות וירידת ערך מאפשרת לו להעניק ללקוחותיו הגנה כלכלית ומשפטית מקיפה. פנו עוד היום ליניב ווסק לייעוץ מקצועי שיבטיח את ההשקעה שלכם, יחסוך כסף רב ויגן על זכויותיכם בכל שלבי העסקה.