חישוב מס הרכישה לבית דו משפחתי בעל זכויות בנייה לא מנוצלות

שלום, מהו חישוב מס הרכישה לבית דו משפחתי, בנוי 110מ"ר, על תת חלקה 502מ"ר(חצי מתוך 1004מ"ר) עם זכויות בנייה נוספות(כנראה התב"ע מאפשרתבנייה בסה"כ 50% שטח עיקרי משטח המגרש(לא כולל מרתף, חניה וכו') ? האם יחושב מס הרכישה על הכל כדירת מגורים(ראשונה) או שיש לפצל בפיצול אופקי(פיזי)- פיצול בין בית מגורים וקרקע המשרתת אותו באופן סביר, לבין קרקע שאינה משרתת אותו(נקבע מכח פסיקה לדוגמה ע"א 79/152 שוורץ) ? כיצד נקבע מהי "קרקע המשרתת אותו באופן סביר"? תודה.