הבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 (פינוי בינוי)

שלום רב: לגבי תמ"א 38/1, בבניין שלנו ניתן להעלות את אחוזי הבניה של הקומה המפולשת ומכאן היזם יכול לבנות שלוש וחצי קומות לעומת שתיים וחצי באופן הרגיל. מתוך תוספת הקומה ניתן בכך לבנות 14 דירות נוספות על 9 הדירות הקיימות בשלוש קומות, סה"כ 23 דירות ב-7 קומות. באם היזם יסכים לבצע את תכנית תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובניה מחדש - קרי פינוי בינוי), האם שטח הדירות נשאר כמו שהוא או ניתן להוסיף עליהן 25 מ"ר כולל ממ"ד כפי שניתן עפ"י הבנתי בתמ"א 38/1 והאם בכל מקרה בשני המסלולים ניתן להוסיף גם מרפסות שרות שאינן נכללות בהרחבות של 25 מ"ר? מודה לך מאד על תשובתך.