בירור חוקיות גובה העלאה בשכה"ד, והטלת תיקונים על שוכר הדירה

שלום רב, אני משכיר דירה בר"ג כבר שנה שלישית. בשנה הראשונה שכה"ד לחודש היה 3400 ש"ח לא כולל, וכל שנה בעת חידוש החוזה הוא עלה ב100 ש"ח. לפני כמה חודשים בעת חידוש החוזה בעל הבית הטיל פצצה - אמר שהערך של הדירה עלה ולכן תהיה עלייה של 200 ש"ח בשכ"ד. מאידך, הוא הציע 'בטובו' שבמקום העלאה של 200 הוא יעלה כרגיל "רק" ב100 - אבל שמעכשיו כל תיקון בדירה יהיה על חשבוני. נתפסתי לא מוכן, ומתוך מחשבה על חיסכון ולקיחה בחשבון של המצב הטוב של הדירה - סירבתי בנימוס. עוד כמה שנים יהיה פה פינוי-בינוי, וישר חשדתי שיש קשר בין הדברים. הגיוני שלא ירצה לתקן דברים שעוד 3-4 שנים יזרקו לפח. עברו כמה חודשים ופתאום בעיה במזגן. דיברתי עם בעל הבית, הסברתי שאת המזגן הוא כן יקח אם וכאשר יהיה פינוי - לא עניין אותו כ"כ, הוא הביא לי המלצה לטכנאי וסוג של איחל לי בהצלחה. השאלות שלי הן אלה: * האם קפיצות שכה"ד - הנוכחית ולאורך השנים - הינן חוקיות? * ידוע לי שתיקון "זוטות" נופל על שוכר הדירה, האם מזגן נחשב ל"זוטות"? יצויין כי מדובר על מזגן עילי במיקום גבוה, אשר אין איתו מגע כלל ולכן אין זה מקרה של שימוש רשלני שבא באשמת שוכר הדירה. תודה רבה!!